共有持分の売り方を、共有者との関係から選ぶ

共有持分の売り方は、共有者全員で家ごと売る、ほかの共有者に自分の持分を売る、持分だけを買取業者に売る、共有物の分割を求める、の4つです。共有者と話し合えるか、相続した家で遺産分割がまだか、住んでいる人や行方不明の人がいるかで、向いている方法が変わります。

家全体を売るには共有者全員の同意が要りますが、自分の持分を売れるのは持ち主本人です。法務省は、持分だけを売るより、家全体を売って持分に応じて代金を分けるほうが高額になりやすいと説明しています。

まずは登記事項証明書で共有者と持分の割合を確かめ、話し合えるなら全体の売却から考えましょう。話し合いが難しいときは持分の売却と分割の請求を比べ、放棄は代金が入らないので、最後の手段と考えておきましょう。

共有持分とは何か、売るときに誰の同意が要るか

共有持分とは、1つの家や土地を何人かで持つときの、それぞれの持ち分の割合のことです。家全体を売るには共有者全員の同意が要り、自分の持分を売ることができるのは、その持分の持ち主本人です。

共有持分は家や土地を何人かで持つときの割合

親から相続した実家を兄弟で受け継いだときや、夫婦でお金を出し合って家を買ったときなどに、1つの家や土地を何人かで持つ共有になります。各共有者が家や土地の全部を、持分に応じて使えるというのが、民法第249条の決まりです。

共有の家の登記には、共有者それぞれの名前と住所、持分の割合が記録され（不動産登記法第59条）、手数料を払えば誰でも登記事項証明書を取れます。持分の割合が分からないときは等しいものと推定され（民法第250条）、相続で共有になった家に共有の決まりを当てはめるときは、法定相続分（遺言で相続分を決めていればその割合）がそれぞれの持分になります（第898条）。

家全体を売るには共有者全員の同意が要る

家や土地の全体を売ったり、抵当権を付けたりする処分には、共有者全員の同意が要ります。法務省の法制審議会の資料も、持分を処分できるのは共有者本人に限られるので、全体の処分に全員の同意が必要なのは当然だと整理しています。

2023年4月の民法の改正で、形や働きを大きく変えない工事は、全員ではなく持分の価格の過半数で決められるようになりました（第251条・第252条）。法務省は、建物の外壁や屋上の防水などの大規模な修繕を、基本的にこれに当たる例に挙げています。過半数は人数ではなく持分の割合で数えるので、2分の1ずつの2人の共有では一方だけで決められず、家全体の売却にもこの決まりは使えません。

自分の持分を売れるのは持ち主本人

自分の持分を売れるのは、その持分の持ち主本人です。民法の共有の決まりに、持分の売却にほかの共有者の同意を求める条文は見当たらず、行方不明の共有者がいるときの手続きを定めた第262条の3も、共有者が自分の持分を譲り渡すことを前提にしています。

ただし、持分を買った人は、持分が移ったことを登記しないと、ほかの共有者に自分のものだと主張できません（最高裁判所 昭和46年6月18日判決）。持分だけを売ると、買った人とほかの共有者が家を共有することになるので、売ったあとのことも考えて売り方を選びましょう。

共有持分の売り方4つと向いている人

共有者全員が売ることに同意できるなら、家ごと売って代金を持分で分けるのが基本です。同意がそろわないときは、ほかの共有者か買取業者に自分の持分を売るか、分割を求めて共有をやめる方法から選びます。

売り方	誰の同意が要るか	向いている人	かかる時間	お金の出入り	注意点
共有者全員で家ごと売る	共有者全員	全員が売ることに賛成している場合	買い手が見つかるまで	代金を持分で分ける・仲介なら手数料を払う	1人でも反対すると進まない
ほかの共有者に持分を売る	買う共有者との合意	住み続けたい共有者がいる場合	話し合いしだい	代金を受け取る	著しく安いと買った側に贈与税がかかることがある
持分だけを買取業者に売る	持分の持ち主本人	話し合いが難しく早く手放したい人	買い手を探す期間が要らない	代金を受け取る・直接なら手数料なし	全体を売るより安くなりやすい
共有物の分割を求める	話し合いは全員・裁判なら要らない	話し合いがまとまらない場合	話し合いや裁判の進み方しだい	裁判なら手数料などを払う	競売になることもある

かかる時間と金額は、家と場所、共有者との話し合いの進み方によって大きく違うので、表は売り方どうしを比べる目安として使ってください。

共有者全員で家ごと売り代金を持分で分ける

共有者全員が売ることに同意しているなら、家ごと売って代金を持分の割合で分けるのが、いちばん単純な方法です。仲介で売るときは、売り出す値段、頼む不動産会社、測量などの費用の分け方を、先に共有者のあいだで決めておくと進めやすくなります。

売って利益が出たときの税金は、共有者それぞれが自分の持分について計算し、確定申告も一人ずつ行います。相続した家で遺産分割がまだなら、売って代金を分ける換価分割を相続人で決め、相続登記をしてから売る流れです。手順は相続した実家のガイドで確かめてください。

ほかの共有者に自分の持分を売る

その家に住み続けたい共有者や、家全体を自分のものにしたい共有者がいれば、その人に自分の持分を買ってもらう方法があります。買った共有者の持分が増えて共有者の数が減るので、そのあとの使い方や売却を決めやすくなるのが利点です。

値段は話し合いで決めますが、時価より著しく安い値段で売ると、買った側が差額を贈与で受け取ったとみなされ、贈与税がかかることがあります（相続税法第7条）。相手が親子や夫婦、生計を一にする親族だと、住んでいた家を売ったときの3,000万円控除も使えないため、値段の決め方は税務署や税理士に相談しておくと安心です。

持分だけを買取業者に売る｜話し合いが難しい

共有者と話し合えない、話し合っても売ることに賛成してもらえないときは、自分の持分だけを買取業者に売る方法があります。共有持分の買取を公式サイトに書いている業者は、このページの後半と買取業者の比較で確かめてください。

持分だけの値段は、全体を売って持分で分ける場合より安くなりやすく、どのくらい安くなるかは家の場所や共有の状況、買い手によって大きく違います。複数の会社に査定を頼んで比べ、業者が買い手になる契約ではクーリング・オフが使えないことも覚えておきましょう。

共有物の分割を求める｜話し合いから裁判へ

共有者は、5年以内の期間で分割しない約束をしている場合を除き、いつでもほかの共有者に共有物の分割を求められます（民法第256条）。話し合いで決める分け方は、土地を分けて登記する、1人が受け継いでほかの人にお金を払う、売って代金を分ける、などです。

話し合いがまとまらない、または話し合いができないときは、裁判所に分割を求める道があります（第258条）。裁判所が命じるのは、物を分ける現物分割か、1人が受け継いでほかの人にお金を払う賠償分割で、どちらもできないときや価値が大きく下がるおそれがあるときは競売です。共有者全員を相手にする必要があり、法務省も手続きの負担は小さくないとしています。なお、相続で共有になり遺産分割がまだの家は、この裁判ではなく遺産分割で分け方を決めます。

共有者との関係で変わる進め方

共有者と話し合えるなら、まず全体を売る方法を考えましょう。相続した家なら遺産分割を先に済ませ、共有者の一人が住んでいる家や、行方不明の共有者がいる家には、それぞれ民法の決まりと裁判所の手続きがあります。

話し合えるなら全体を売るほうが代金は多くなりやすい

共有者と連絡が取れて話ができるなら、まずは家全体を売ることを持ちかけてみましょう。法務省は、持分だけを売って得る代金より、全体を売って持分に応じて受け取る代金のほうが高額になりやすいと説明しています。

売りたくない共有者がいれば、その人に持分を買ってもらう案も出せます。すぐに決められないときは、分割をしない約束を5年以内の期間で結ぶこともでき、更新するときも更新の時から5年までです（民法第256条）。この約束は登記することもできるので（不動産登記法第59条）、持分を売る人が出たときに備えたいなら、司法書士に相談しましょう。

相続した家は遺産分割で分け方を決めるのが先

親が亡くなって兄弟で実家を受け継いだばかりなど、遺産分割がまだの家は、共有物の分割の裁判ではなく、遺産分割で分け方を決めます（民法第258条の2）。相続人どうしの話し合いがまとまらなければ、家庭裁判所に遺産分割の調停を申し立てられ、調停が成り立たないと審判に移ります。

もともと親と子などで共有していた家の、亡くなった人の持分については、相続から10年を過ぎると、共有物の分割の裁判の中で一緒に分けられるようになりました。ただし、遺産分割の請求があり、相続人が裁判所の通知を受けてから2か月以内に異議を申し出たときは使えません。相続した不動産は、相続で取得したことを知った日から3年以内（2024年4月より前の相続は2027年3月31日まで）に相続登記をする義務もあります。

共有者の一人が住んでいる家の使い方の決まり

兄弟の一人が実家に住み続けているときも、ほかの共有者はそれぞれ持分に応じて家を使う権利を持っています。2023年4月の改正で、住んでいる共有者は、別の取り決めがない限り、自分の持分を超えて使う分の対価をほかの共有者に払う義務があると定められました（民法第249条第2項）。

誰が住むかなどの使い方は持分の価格の過半数で決められますが、共有者どうしで決めて住んでいる人がいて、使い方を変えるとその人に特別な影響が出るときは、その人の承諾が要ります（第252条第3項）。住んでいる共有者が持分を買い取るのか、家を出て全体を売るのかを、家賃に当たるお金の扱いと合わせて話し合いましょう。

行方不明の共有者がいても裁判所の手続きがある

住民票などを調べても所在が分からない共有者がいるときは、2023年4月から、地方裁判所の手続きで先に進めるようになりました。その人の持分を自分が取得する方法（民法第262条の2）と、その人の持分も含めて家全体を第三者に売る権限をもらう方法（第262条の3）があります。

どちらも裁判所が公告をして一定の期間を置き、時価をもとに裁判所が決めた額を供託したうえで、決定が出る流れです。取得する方法では、ほかの共有者が分割の裁判などを起こして異議を届け出ると、そちらが優先されます。全体を売る方法は、ほかの共有者全員が持分の全部を同じ相手に売ることが条件で、決定が確定してから原則2か月以内（裁判所が延ばすこともできます）に売らないと、決定は効力を失います。相続人どうしで遺産分割をすべき持分なら、相続から10年を過ぎるまで使えない点にも注意が必要です。

東京地方裁判所の案内では、申立ての手数料は印紙1,000円からで、官報に公告する費用（7,134円から）と郵便切手（6,000円分から）もかかります。返事をしない共有者がいるときの裁判で決められるのは、管理に関することだけです。

共有持分の放棄と、売る場合との違い

共有持分は放棄することもできますが、放棄した持分はほかの共有者に移り、お金は入りません。登記にはほかの共有者の協力が要り、受け取った人に贈与税がかかることもあるので、売る方法と先に比べましょう。

放棄した持分はほかの共有者に移りお金は入らない

民法第255条は、共有者の一人が持分を放棄すると、その持分はほかの共有者のものになると定めています。売るのと違って代金は入らず、受け取る相手を自分で選ぶこともできません。国税庁の通達は、放棄された持分を、ほかの共有者がそれぞれの持分に応じて受け取ったものとして扱っています。

持分が移る先はほかの共有者なので、第255条の放棄は共有の家や土地にしか使えません。相続した土地を国に引き渡す制度には相続土地国庫帰属制度がありますが、建物がある土地は対象外で、共有の土地は共有者全員での申請が必要です。

放棄の登記にはほかの共有者の協力が要る

放棄で持分が移っても、登記をしない限り、登記簿の上では自分が共有者のままです。権利の登記は、権利を得る人と失う人が共同で申請するのが原則なので（不動産登記法第60条）、放棄した人と持分を受け取るほかの共有者がそろって申請することになります。

ほかの共有者が登記に応じないときは、登記手続きを命じる確定判決を得れば、一方だけで申請できます（第63条第1項）。登録免許税の税率は、相続や共有物の分割による移転なら不動産の価額の1,000分の4、贈与などそのほかの原因による移転は1,000分の20です。放棄による移転がどれに当たるかは、申請する法務局で確かめておきましょう。

受け取った人の贈与税と「早い者勝ち」の問題

国税庁の通達では、放棄された持分を受け取った共有者は、贈与で取得したものとして扱われます。1年間に受けた贈与の合計が110万円以下なら暦年課税の贈与税はかかりませんが、超えると受け取った側に贈与税がかかることがあるので、放棄する前に相手に伝えておくのが無難です。

法務省の法制審議会の資料は、持分を自由に放棄できるなら、管理の負担が重い共有物では持分が「早い者勝ち」で放棄され、最後に残った共有者に負担が押しつけられかねないと指摘しています。同じ資料には、こうした放棄は権利の濫用として効果が生じないとする意見も載っているので、放棄すればいつでも抜けられるとは考えないほうが安全です。

持分を売る前に確かめたい注意点

持分を売ると、買った人がほかの共有者と家を共有することになり、分割を求めることもできます。税金は共有者ごとに計算して確定申告をし、買取業者との契約では、免許とクーリング・オフが使えないことを確かめておきましょう。

持分を買った人はほかの共有者に分割を求められる

自分の持分を第三者に売ると、買った人が新しい共有者になり、分割しない約束がなければ、民法第256条によりいつでも共有物の分割を求められる立場になります。共有者のあいだで立て替えた管理の費用などの請求は、持分を買った人にも向けられることがあります（第254条）。

ほかの共有者にとっては、知らない人や会社と家を共有することになります。持分だけを売る前に、ほかの共有者に買い取る気がないかを聞いておくと、あとで話がこじれにくく安心です。

税金は共有者ごとに計算し確定申告する

持分を売って利益が出たら、売った人が自分の持分について譲渡所得を計算し、確定申告をします。売った年の1月1日で持っていた期間が5年を超えるかどうかで税率が変わり、相続した家は、亡くなった人が手に入れた日と取得費を引き継ぎます。

共有の家を売ったときの、住んでいる家の3,000万円控除は、共有者ごとに使えるかを判定し、使える人1人につき最高3,000万円です。住んでいる家か、住まなくなってから3年を経過する日の年の12月31日までに売る家が対象なので、その家に住んだことがない共有者や、住まなくなって期限を過ぎた共有者は使えず、親子や夫婦、生計を一にする親族に売った場合も対象外です。持分だけを売るときの扱いは税務署で確かめ、相続した空き家の3,000万円控除の条件は相続した実家のガイドで確かめてください。

買取業者との契約で確かめること

業として持分を買い取って売る会社には、宅地建物取引業の免許が要ります。免許番号は国土交通省の検索システムで確かめられ、最近5年の行政処分はネガティブ情報等検索サイトで調べられますが、このサイトに情報を載せていない自治体もあります。

個人が業者に売る契約では、クーリング・オフは使えません。売ったあとに見つかった不具合の責任を負わない特約を結んでも、知っていて伝えなかった事実の責任は免れないので、知っていることは隠さずに伝えましょう。契約の注意は空き家の売り方のガイドにもまとめています。

共有持分の公的な相談先

共有者とのもめごとは法テラスと弁護士会、登記の手続きは法務局と司法書士会、遺産分割は家庭裁判所、税金は税務署が入り口です。どこに相談すればよいか分からないときは、法テラスのサポートダイヤルが合う窓口を案内しています。

共有者とのもめごとは法テラスと弁護士会へ

法テラスのサポートダイヤル0570-078374は、法的なトラブルについて、合う制度や相談窓口を案内しています。収入と資産が一定の基準以下なら、法テラスの無料法律相談を1回30分、同じ問題で3回まで使え、相談は原則として予約制です。

弁護士に直接相談したいときは、各地の弁護士会の法律相談センターにつながる「ひまわりお悩み110番」0570-783-110があり、相談料は地域や内容で違いますが、おおむね30分5,500円前後です。分割の裁判や行方不明の共有者の手続きを考えるなら、早めに相談しておきましょう。

登記の手続きは法務局と司法書士会へ

持分の移転や相続の登記は、不動産のある場所を受け持つ法務局に申請します。登記を誰かに頼みたいときの窓口は、登記の専門家である司法書士です。

日本司法書士会連合会の相続登記相談センターは、予約受付のフリーダイヤル0120-137832を、平日の10時から16時に受け付けています。相続した家の持分を売りたいのに相続登記が済んでいないときは、まずここで相談するとよいでしょう。

遺産分割は家庭裁判所、税金は税務署へ

相続人どうしの遺産分割の話し合いがまとまらないときは、相手方のうち1人の住所地の家庭裁判所などに、遺産分割の調停を申し立てられます。費用は、亡くなった人1人につき収入印紙1,200円分と、連絡用の郵便切手です。

持分を売ったときの税金や、放棄された持分を受け取ったときの贈与税は、国税庁の国税相談専用ダイヤル0570-00-5901で相談できます。業者の勧誘や契約で困ったときは、消費者ホットライン188が身近な消費生活センターなどの窓口を案内します。

共有持分の売却でよくある質問

共有持分の売却で、迷いやすい点をまとめました。

共有者に知らせずに持分を売れますか

民法の共有の決まりに、持分を売るときにほかの共有者の同意を求める条文は見当たらず、持分を売れるのは持ち主本人です。ただ、売ったあとは買った人がほかの共有者と家を共有し、分割を求めることもできます。もめごとを減らすために、先に共有者に伝え、買い取る気がないかを聞いておきましょう。

共有持分だけの相場はどのくらいですか

法務省は、持分だけを売るより、家全体を売って持分に応じて代金を受け取るほうが高額になりやすいと説明しています。どのくらい安くなるかは家の場所や共有の状況、買い手によって大きく違うので、複数の会社に査定を頼んで比べましょう。相続税や贈与税の計算では全体の価額を持分の割合で分けて評価しますが、これは市場で売れる値段とは別のものです。

私道の共有持分はどう扱われますか

分譲地では、通路の共有持分を宅地と一緒に買って、私道を共有するようになる場合も多いようだと、共有私道ガイドラインは説明しています。法務省の研究会がまとめたこのガイドライン（2022年6月の第2版）は、舗装や上下水道の工事などに、私道の共有者の同意がどこまで要るかを事例で整理しています。家を売る前に、私道の持分の登記も確かめておきましょう。

相続放棄で共有持分だけを手放せますか

相続放棄は、亡くなった人の財産も借金も一切受け継がない手続きで、実家の持分だけを選んで放棄することはできません。自分が相続人になったことを知った時から3か月以内（家庭裁判所で延ばせる場合あり）に、亡くなった人の最後の住所地の家庭裁判所に申し立てる必要があります。すでに受け継いだ持分を手放すなら、売るか、民法第255条の持分の放棄が選択肢です。

共有の土地を国に引き取ってもらえますか

相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度は、共有の土地なら、共有者全員がそろって申請するときに限り使えます。建物がある土地は申請できず、審査手数料が1筆14,000円、負担金は20万円が基本です。共有者の一人だけでは申請できないので、使うかどうかを共有者全員で話し合いましょう。

出典

確認日はすべて2026年11月13日です。

*民法と登記の決まり*

• e-Gov法令検索「民法」第249条〜第256条・第258条・第258条の2・第262条の2・第262条の3・第572条・第898条・第915条・第939条
• e-Gov法令検索「不動産登記法」第59条・第60条・第63条・第76条の2・第119条
• e-Gov法令検索「非訟事件手続法」第85条・第87条・第88条
• 法務省民事局「令和３年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」（令和8年4月版）
• 法務省 法制審議会 民法・不動産登記法部会「部会資料27 共有制度の見直し（通常の共有における共有物の管理）」
• 法務省 法制審議会 民法・不動産登記法部会「部会資料36 土地所有権の放棄」
• 裁判所「裁判例結果詳細」最高裁判所第二小法廷 昭和46年6月18日判決
• 法務省「不動産を相続したらかならず相続登記！」
• 共有私道の保存・管理等に関する事例研究会「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」（令和4年6月）

*裁判所の手続き*

• 東京地方裁判所「共有に関する事件、土地等の管理に関する事件」
• 東京地方裁判所「所在等不明共有者持分取得申立てについて」
• 東京地方裁判所「所在等不明共有者持分譲渡の権限付与の申立てについて」
• 裁判所「遺産分割調停」
• 裁判所「相続の放棄の申述」

*税金*

• 国税庁「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
• e-Gov法令検索「相続税法」第7条・第9条
• 国税庁「No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」
• 国税庁 相続税法基本通達 9-12（共有持分の放棄）
• 国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」
• 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
• 国税庁 財産評価基本通達 2（共有財産）

*国に土地を引き渡す制度*

• e-Gov法令検索「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」第2条
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」
• 法務省「相続土地国庫帰属制度に関するＱ＆Ａ」

*業者との契約*

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第3条・第37条の2
• 国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」
• 国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト（宅地建物取引業者）」
• 国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」（2021年6月24日）

*相談先*

• 法テラス「お電話でのお問合せ（法テラス・サポートダイヤル）」
• 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」
• 日本弁護士連合会「ひまわりお悩み110番」
• 日本司法書士会連合会「相続登記相談センター」
• 法務省「不動産を相続した方へ」
• 国税庁「国税に関するご相談について」
• 消費者庁「消費者ホットライン」