借地権・底地の売り方を、売る相手から選ぶ

借地権を売るには、地主に買ってもらう、土地の賃借権なら地主の承諾を得て第三者や買取業者に売る、地主と一緒に底地とまとめて売る、という道があります。地主が承諾しないときも、売る前に裁判所へ承諾の代わりの許可を求める手続きが用意されています。

土地の賃借権を第三者に譲るには、民法で地主の承諾が必要とされ、承諾料や更新料に法律で決まった額はありません。地主の側は、借地人の承諾がなくても底地を売れます。

まずは契約書で借地権の種類と残りの期間を確かめ、建物の名義を相続人に変えたうえで、地主に買い取りの意向を聞くところから始めましょう。もめそうなときは、法テラスや弁護士会に早めに相談できます。

借地権・底地とは何か、なぜ売りにくいか

借地権は地主の土地を借りて家を建てる権利で、借地権が付いた地主側の土地が底地です。土地を自由に使えず、賃借権なら売るにも地主の承諾が要るので、ふつうの土地つきの家より買い手が限られます。

借地権は地主の土地に家を建てて使う権利

借地借家法では、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定めています。この記事での呼び方は、土地を借りている人が借地人、貸している人が地主です。底地は法律の言葉ではなく、国税庁は貸宅地と呼んでいます。

借地に住む人は少なくありません。総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、2023年10月1日時点で借地に住む主世帯、つまり1つの家に住む世帯のうち主な世帯は88万200で、そのうち定期借地権などは15万5,800でした。

借地権には、土地の賃借権と地上権の2種類があります。賃借権なら売るときに地主の承諾か裁判所の許可が要りますが、地上権は民法第612条や借地借家法第19条の対象ではないので、法律上は承諾が売る条件になりません。

自分の借地がどちらかは契約書で確かめ、契約に特別な取り決めがあるときは弁護士に相談しましょう。

契約の種類で期間と更新の決まりが違う

1992年8月1日以後に結んだ普通の借地権の期間は30年で、契約でもっと長くもできます。期間が終わっても建物があれば、借地人が更新を求めたり使い続けたりすると更新され、地主は正当な理由がなければ断れません。

定期借地権は、50年以上の期間を決めて、更新しない約束を書面で結ぶ借地権です。ほかに、住まいには使えない事業用の定期借地権と、30年以上たったら建物を地主に売ると決める建物譲渡特約付借地権があります。

1992年8月1日より前に設定された借地権は、期間や更新後の期間などに古い借地法のルールと契約書の定めが残ります。契約書の日付も、売る前に確かめておきたい点です。

賃借権を売るには地主の承諾が要り買い手が限られる

民法では、土地の賃借権を人に譲るには地主の承諾が必要で、承諾なしに譲ると契約を解除されるおそれがあります。東京地方裁判所も、借地の上の建物を売ると土地の賃借権も移るので、地主の承諾が要ると説明しています。

買う人から見ると、地代を払い続ける必要があるうえ、契約によっては建て替えにも地主の承諾が欠かせません。こうした手間があるため、借地権の付いた家は買い手が限られ、売りにくくなりがちです。

借地権・底地の売り方5つと向いている人

借地人が売るなら、まず地主に買い取りの意向を聞き、難しければ、賃借権なら地主の承諾を得て第三者か買取業者に売るのが基本です。地主も手放したいなら、借地権と底地をまとめて売る方法があり、地主は借地人の承諾なしに底地を売れます。

売り方	向いている人	承諾	かかる時間	お金の出入り	注意点
地主に買ってもらう	地主が土地を取り戻したい場合	第三者への譲渡ではない	話し合いしだい	代金を受け取る	値段は話し合いで決める
承諾を得て第三者に売る	買い手が見込める立地の人	賃借権なら地主の承諾が必要	承諾と買い手探しの分	代金を受け取り、承諾料を払うことがある	承諾の条件を書面に残す
買取業者に売る	遠方で管理が難しい人	業者でも承諾か裁判所の許可が必要	承諾がそろうまで	代金を受け取り、承諾料を払うことがある	クーリング・オフは使えない
底地とまとめて売る・交換する	地主も手放したい場合	地主と借地人の合意	双方の合意しだい	代金を地主と分ける	代金の分け方を先に決める
地主が底地を売る	地代より手放したい地主	借地人の承諾は不要	買い手しだい	代金を受け取り、地代は入らなくなる	建物の登記があれば借地契約は移る

かかる時間と値段は、話し合いの進み方と物件によって大きく違います。表は、売り方どうしを比べる目安として使ってください。

地主に買ってもらう｜承諾の手続きが要らない

地主に借地権を買い取ってもらう場合は、地主自身が買い手なので、第三者に譲るときの承諾の手続きは要りません。地主は土地を完全に自分のものとして使えるようになるので、買い手の候補になりえます。

値段を決めるのは、地主との話し合いです。東京地方裁判所も、裁判所の手続きの中で、借地の関係は長く続く信頼関係で成り立つので円満な解決が望ましいとして、話し合いを勧めることがあると案内しています。最初に、売りたい理由と時期を伝え、買い取る気持ちがあるかを聞いてみましょう。

承諾を得て第三者に売る｜条件を書面に残す

賃借権の借地権を第三者に売るときに欠かせないのが、売る前の地主の承諾です。承諾の見返りとして、名義書換料などと呼ばれる承諾料を求められることがあり、その額は地主との話し合いで決まります。

承諾を得たら、承諾料の額、買う人、地代の取り決めなどを書面に残しておけば、あとの行き違いを防ぐのに役立つでしょう。国税庁によると、借地権を売るために地主へ払った名義書換料などは、売ったときの税金の計算で譲渡費用に入れられます。

買取業者に売る｜業者に売るときも承諾が要る

買取業者も地主から見れば第三者なので、業者に売るときも地主の承諾か、次の章で説明する裁判所の許可が必要です。借地権や底地の買取を公式サイトに書いている業者は、このページの後半と買取業者の比較で確かめられます。

業者が買い手になる契約は、クーリング・オフで取り消せません。契約で確かめることや免許番号の調べ方は、空き家の売り方のガイドを参考にしてください。

底地とまとめて売る・交換する｜地主と組む

地主も土地を手放したいなら、借地人の借地権と地主の底地を一緒に売る方法があります。買う人は普通の土地として手に入れられるので、買い手を探しやすくなります。代金をどう分けるかは、売る前に地主と決めておきましょう。

借地権と底地の一部を交換して、借地人と地主がそれぞれ更地を持つ方法もあります。国税庁の例では、時価1億円・800平方メートルで借地権割合60%の土地なら、交換後に借地人が480平方メートル、地主が320平方メートルを持つ形です。

交換した土地をどちらも1年以上持っていたこと、交換前と同じ用途に使うこと、時価の差が20%以内であることなどの条件を満たし、確定申告をすれば、交換のときに譲渡所得の所得税がかからない特例を使えます。交換で手に入れた更地をすぐ売るつもりなら、特例が使えるかを税務署に確かめましょう。交換で差額のお金を受け取った場合は、その分が課税の対象です。

地主が底地を売る｜借地人の承諾は要らない

地主は、借地人の承諾がなくても底地を売れます。借地人が建物を登記していれば、買った人が新しい地主になり、借地の契約はそのまま続きます。

新しい地主が借地人に地代を求めるには、土地の名義を移す登記が必要です。売り先は、借地人、第三者、買取業者のどれかが中心です。地代の支払い先が変わるので、売ったら新しい地主と一緒に借地人へ知らせると混乱を防げます。

地主が承諾しないときの裁判所の許可

地主が承諾しないときは、売る前に、土地のある地方裁判所へ承諾の代わりの許可を求められます。許可には承諾料などの条件が付くことがあり、地主が自分で買い取ると申し出ることも可能です。

売る前に裁判所へ承諾の代わりの許可を求める

借地借家法第19条は、借地人が建物を第三者に売ろうとしていて、その人が借りても地主に不利になるおそれがないのに地主が承諾しないとき、裁判所が承諾の代わりの許可を出せると定めています。借地非訟と呼ばれる手続きで、土地の賃借権が対象です。

申し立ては売る前に、原則として土地のある場所を受け持つ地方裁判所にします。地主と合意すれば簡易裁判所にも申し立てられ、地方裁判所で代理人を頼めるのは弁護士だけです。買う予定の人を決め、その人の住民票や資力を示す書類をそろえる必要があると、大阪地方裁判所は案内しています。

東京地方裁判所の場合、特別な事情がなければ、多くの事件はおおむね1年以内に終わります。裁判所に納める費用は、土地の固定資産税の評価額をもとに決まる収入印紙と郵便切手で、切手は相手が1人なら6,000円分です。弁護士に頼む費用や、許可の条件として地主に払うお金は別にかかります。

許可が出ても、効力が生じてから6か月以内に建物を売らないと、許可は効力を失います。この決まりがあるのは、2026年11月時点の借地借家法第59条です。ただし、この期間は許可の裁判で長くも短くもできるので、決定書で期限を確かめましょう。

承諾料や地代の見直しが条件になることがある

裁判所は許可を出すとき、借地人が地主にお金を払うことや、地代を見直すことを条件にできます。東京地方裁判所が公開している決定の書き方の例でも、裁判が確定してから3か月以内に決まった額を払うことを条件に、譲渡を許可する形です。

その額は、原則として弁護士や不動産鑑定士などでつくる鑑定委員会の意見を聴いて、事件ごとに決まります。鑑定委員の費用は国が負担するので、当事者がこの分を払う必要はありません。手続きの途中で、裁判所が話し合いでの解決を勧めることもあります。

地主が自分で買い取ると申し出ることもできる

借地人が許可を申し立てると、地主は裁判所が決めた期間のうちに、建物と借地権を自分で買い取ると申し立てることが可能です。これを介入権といい、裁判所は相当な値段を決めて、借地人に地主へ売るよう命じられます。

その裁判が出る前に借地人が申し立てを取り下げると、地主の買い取りの申し立ても効力を失います。一方、地主の買い取りを認める裁判が出たあとは、相手と書面で合意しなければ申し立てを取り下げられません。決定に不服があるときは、決定書を受け取った日から2週間以内に即時抗告ができます。地主に買い取られる場合もあると知ったうえで、申し立てを考えましょう。

借地権・底地の値段と承諾料・更新料の考え方

借地権の相続税の評価は、更地としての評価額に路線価図の借地権割合を掛けて出しますが、これは税金を計算するための値です。実際に売れる値段や承諾料・更新料は、買い手の査定と地主との話し合いで決まります。

相続税の評価は更地の評価額に借地権割合を掛ける

国税庁によると、普通の借地権の相続税の評価額は、更地としての評価額に借地権割合を掛けて求めます。定期借地権などの評価は、残りの期間などをもとにした別の方法です。借地権割合は、国税庁の路線価図にAからGの記号で示され、Aが90%、Bが80%と10%刻みで下がり、Gが30%です。路線価が無い場所は、評価倍率表で確かめます。

国税庁の計算例では、路線価が「300C」で奥行35メートル・700平方メートルの土地の場合、奥行に応じた補正の0.97を掛けて、更地としての評価額は2億370万円、借地権の評価額はその70%の1億4,259万円です。底地は、更地の評価額から借地権の分を引いて評価するので、国税庁の式で同じ土地を計算すると6,111万円になります。

借地権の取引の慣行がないと認められる場所では、借地権は評価せず、底地は更地の評価額から20%を引いて評価する決まりです。自分の土地の記号は、国税庁の財産評価基準書のサイトで調べられます。

相続税の評価額は売れる値段とは別のもの

相続税の評価額は相続税を計算するための値で、借地権や底地が実際にいくらで売れるかを示すものではありません。実際の値段は、地主に売るのか、第三者や買取業者に売るのかで変わります。

値段の見当をつけるには、地主の意向を聞いたうえで、不動産会社や買取業者に査定を頼んで比べましょう。底地とまとめて売る場合は、借地人と地主の代金の分け方も合わせて話し合う必要があります。

承諾料や更新料に法律で決まった額はない

借地借家法と民法には、更新料や承諾料の額の定めがありません。最高裁判所は1976年10月1日の判決で、契約が法律に基づいて更新されるとき、地主が求めれば当然に更新料を払うという慣習はないと判断しました。

契約書に更新料の約束がある場合に払う必要があるかは、約束の内容と事情によるので、弁護士に確かめましょう。裁判所の許可の手続きでは、承諾料にあたる額を鑑定委員会の意見を聴いて事件ごとに決めます。

相続した借地権・底地の手続きと税金

借地権も底地も相続で引き継がれ、どちらも相続税の対象です。借地の上の建物は相続登記で名義を変えておくと、地主が替わっても借地権を主張でき、売るときの準備にもなります。

相続で引き継いだら地主に知らせて登記する

民法では、相続人は亡くなった人の権利と義務を一切引き継ぎます。地主の承諾を求める民法第612条は、賃借権を譲り渡す場合と又貸しする場合の決まりです。相続人以外の人に遺言で借地権を譲る場合の扱いは、弁護士に確かめておきましょう。

地代の払い方や連絡先が変わるので、相続したら地主に知らせておくと、その後の話し合いが進めやすくなります。借地の上の建物に所有権の登記があれば相続登記の義務の対象で、取得を知った日から3年以内、2024年4月1日より前に相続を知った場合は2027年3月31日までに名義を変える必要があります。建物が登記されていないときは、借地権を主張するためにも登記が要るので、司法書士会などに相談しましょう。

相続した借地権を売る手続きの順番や、遺産分割の進め方は、相続した実家のガイドを参考にしてください。

建物の登記があれば借地権を第三者に主張できる

借地借家法第10条により、借地人が自分の名義で登記した建物を借地の上に持っていれば、土地の借地権そのものを登記していなくても、借地権を第三者に主張できます。地主が底地を売って地主が替わっても、借地の契約はそのまま続くということです。

建物を取り壊したり火事でなくしたりすると、この方法では主張できなくなるおそれがあります。建物がなくなったときは、建物を特定する事項となくなった日、新しく建てることを土地の見やすい場所に掲示すれば、なくなった日から2年間は主張できます。2年を過ぎる前に建物を建てて登記することも条件です。

売ったときの税金と承諾料の扱い

国税庁によると、借地権は土地と同じ扱いで、売った利益は分離課税の譲渡所得になります。取得費には、借地契約のときに地主に払った権利金などが入り、相続した借地権は親の取得費と持っていた期間を引き継ぐ決まりです。

借地人が売るときに地主へ払った承諾料は、譲渡費用として利益から差し引けます。一方、地主が受け取る承諾料や更新料は、原則として不動産所得の扱いです。底地を売った地主の利益は、土地を売ったときと同じ譲渡所得です。

親が一人で住んでいた借地の家を相続して売る場合は、条件を満たせば相続した空き家の3,000万円控除の対象にもなりえます。その家と土地を受け継いだ相続人が3人以上なら、控除は1人2,000万円までです。税金の計算や特例の選び方は、相続した実家のガイドで比べています。

借地・底地のもめごとの公的な相談先

地主や借地人との話し合いや承諾・解除のもめごとは、法テラスと弁護士会が最初の相談先です。裁判所の許可の手続きは地方裁判所の案内、登記は司法書士会、税金は税務署で確かめられます。

地主との話し合いは法テラスと弁護士会へ

どこに相談すればよいか分からないときは、法テラスのサポートダイヤル0570-078374が、合う制度や相談先を案内しています。収入と資産が基準以下なら、法テラスの無料法律相談を1回30分、同じ問題で3回まで受けられ、原則として予約が必要です。

各地の弁護士会も法律相談センターを設けています。地方裁判所での許可の手続きで代理を頼めるのは弁護士だけなので、承諾が得られそうにないときは早めに相談しておくと手続きに入りやすくなります。

裁判所の許可の手続きは地方裁判所の案内を見る

借地非訟の申し立て先は、原則として土地のある場所を受け持つ地方裁判所です。東京地方裁判所は、23区と島しょ部の土地は民事第22部、多摩地区の土地は立川支部が受け持つと案内しており、費用や書類も公開しています。

ただし裁判所は、一般的な法律相談には応じていません。申し立てるかどうかの判断や書類の準備は、弁護士に相談しましょう。

登記は司法書士会、税金は税務署へ

建物の相続登記や名義の変更は、司法書士会の相談窓口が使えます。日本司法書士会連合会の相続登記相談センターの予約先は、0120-137832です。

売ったときの税金や交換の特例は、国税庁の国税相談専用ダイヤル0570-00-5901で相談できます。業者との契約で困ったときの窓口は、近くの消費生活センターにつながる消費者ホットライン188です。

借地権・底地の売却でよくある質問

借地権・底地の売却で、迷いやすい点をまとめました。

更新料は払わないといけませんか

借地借家法と民法には、更新料を払う決まりがありません。最高裁判所は、契約が法律に基づいて更新されるときに当然に更新料を払う慣習はないと判断しています。ただし、契約書に更新料の約束がある場合は内容しだいなので、法テラスや弁護士会に相談しましょう。

借地の固定資産税は誰が払いますか

土地の固定資産税は、毎年1月1日時点で土地の所有者として登録されている地主が払い、地主が1月1日より前に亡くなっているときはその日に土地を持っている相続人が払います。建物の分を払うのは、建物の持ち主である借地人です。ただし、100年より長い期間の地上権が設定された土地では、地上権を持つ人が納める決まりです。土地の税金の増減は、地代を見直す理由の一つになります。

地主に黙って借地権を売るとどうなりますか

民法では、地主の承諾なしに賃借権を譲ると、地主は契約を解除できます。地主への背信と言えない特別な事情があれば解除できないとした最高裁判所の判決もありますが、その事情を示すのは買った側の責任です。売る前に承諾を得るか、裁判所の許可を求めましょう。

契約が終わるとき建物はどうなりますか

普通の借地権で期間が終わり、契約が更新されないときは、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう求められます。一方、定期借地権では、期間が終わると原則として建物を取り壊して土地を返し、建物の買い取りを求めない約束も結べる仕組みです。

定期借地権の家やマンションは売れますか

売ることはできますが、期間が終われば更新されず、原則として土地を返すので、残りの期間が短いほど買う人が使える年数は減ります。国土交通省の定期借地権の解説も、定期借地の家のデメリットの一つに中古で売れるかどうかの心配を挙げています。

賃借権の定期借地権なら、売るときも地主の承諾か裁判所の許可が必要です。契約書で、残りの期間、期間が終わるときの建物の扱い、譲るときの取り決めを確かめてから、売り方を考えましょう。

出典

確認日はすべて2026年11月13日です。

*借地の法律と判例*

• e-Gov法令検索「借地借家法」第2条〜第6条・第10条・第11条・第13条・第14条・第19条・第22条〜第24条・第41条・第44条・第59条・附則
• e-Gov法令検索「民法」第206条・第605条の2・第605条の3・第612条・第896条
• 裁判所 裁判例「昭和41(オ)429 建物収去土地明渡請求」（最高裁判所 1969年2月18日判決）
• 裁判所 裁判例「昭和51(オ)657 建物収去土地明渡請求」（最高裁判所 1976年10月1日判決）
• 国土交通省「定期借地権の解説 １．借地権の変遷」
• 国土交通省「定期借地権の解説 ２．定期借地権の法的背景」
• 国土交通省「定期借地権の解説 １０．住宅購入者の視点」
• 総務省統計局「令和５年住宅・土地統計調査 住宅の構造等に関する集計」第184-1表（e-Stat）

*裁判所の許可の手続き（借地非訟）*

• 東京地方裁判所「第1 借地非訟とは」
• 東京地方裁判所「第2 借地非訟事件手続の流れ」
• 東京地方裁判所「第3 費用」
• 東京地方裁判所「決定主文例」
• 大阪地方裁判所「第4 借地非訟事件」

*相続税の評価と売ったときの税金*

• 国税庁「No.4611 借地権の評価」
• 国税庁「No.4613 貸宅地の評価」
• 国税庁「路線価図の説明」
• 国税庁 財産評価基本通達「第2節 宅地及び宅地の上に存する権利」
• 国税庁「No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法」
• 国税庁 所得税基本通達 38-12（借地権の取得費）
• 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
• 国税庁 所得税基本通達 26-6（更新料・名義書換料）
• 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
• 国税庁「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」
• 国税庁「No.3505 借地権と底地を交換したとき」
• 国税庁 質疑応答事例「交換により取得した資産を同一年中に譲渡した場合」
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• e-Gov法令検索「地方税法」第343条・第359条
• 総務省「固定資産税の概要」

*相続登記・契約・相談先*

• e-Gov法令検索「不動産登記法」第76条の2
• 法務省「不動産を相続したらかならず相続登記！」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第37条の2
• 国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」（2021年6月24日）
• 法テラス「お電話でのお問合せ（法テラス・サポートダイヤル）」
• 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」
• 日本弁護士連合会「全国の弁護士会の法律相談センター」
• 日本司法書士会連合会「相続登記相談センター」
• 国税庁「税に関するご相談について」
• 消費者庁「消費者ホットライン」