相続した家・実家を売るときの流れと、売り方の選び方

相続した実家などの不動産は、相続人と遺言を確かめて分け方を決め、相続登記で名義を変えてから売るのが基本の流れです。売り方は、値段を重視する仲介、早さを重視する買取業者への売却、兄弟で代金を分ける換価分割から選べます。

売って利益が出たら翌年に確定申告が必要です。条件を満たせば、親が一人で住んでいた家の3,000万円控除や、相続税を払った人の取得費加算の特例で税金を減らせる場合があります。ただし、同じ家と土地について2つの特例は同時に使えず、それぞれに売る期限もあるので注意が必要です。

まずは相続人全員で期限の一覧を確かめ、分け方と使う特例を決めておきましょう。相続税の小規模宅地等の特例を使う人は、申告期限まで実家を売らずに持つことが条件になる場合があります。

相続した実家を売るまでの流れと期限

相続した実家は、相続人と遺言の確認、遺産分割、相続登記、売却、確定申告の順に進めるのが基本です。途中には期限のある手続きがいくつも重なるので、先に一覧で押さえておきましょう。

手続き	期限	窓口
相続放棄	相続人になったと知った時から3か月以内	家庭裁判所
相続税の申告と納税	亡くなったと知った日の翌日から10か月以内	税務署
相続登記	取得を知った日から3年以内	法務局
取得費加算の特例を使う売却	相続税の申告期限の翌日から3年以内	税務署
3,000万円控除を使う売却	相続から3年がたつ年の12月31日	市区町村と税務署
売ったあとの確定申告	売った年の翌年の申告の期間	税務署

相続税の申告は、遺産の額が基礎控除を超えるときに必要で、期限の数え始めはふつう亡くなった日の翌日です。小規模宅地等の特例を使って税額がゼロになる場合も、特例を使うには申告が要ります。

3,000万円控除は、制度そのものの期限である2027年12月31日までに売ることも条件の一つです。

相続人と遺言を確かめて分け方を決める

最初に、遺言があるかを確かめます。自分で書いた遺言は家庭裁判所の検認という手続きが要りますが、公正証書の遺言と、法務局で預かっている自筆の遺言には要りません。

次に、親の生まれてから亡くなるまでの戸籍を集めて、相続人を確定させます。2024年3月1日からは、本人や配偶者、父母、子などの戸籍なら、顔写真つきの身分証を持って行けば、本籍地ではない市区町村の窓口でも請求できます。郵送や代理人による請求はできません。

法務局で無料の「法定相続情報一覧図の写し」を作っておくと、相続登記や預金の手続きで戸籍の束の代わりに使えます。

そのうえで、相続人全員で実家を誰がどう受け継ぐかを話し合い、遺産分割協議書にまとめます。協議書には、相続人全員の実印と印鑑証明書が必要です。

相続登記で実家の名義を変える

分け方が決まったら、次は相続登記で実家の名義を受け継いだ人に変える番です。法務省も、相続した不動産を売るときは相続登記が必要だと案内しています。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、取得を知った日から3年以内に申請することになりました。2024年4月1日より前に相続を知った不動産は、2027年3月31日までが期限です。

正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。遺産分割で受け継ぐ人が決まったときは、その日から3年以内に、その内容の登記も必要です。

登記には、固定資産税の評価額の0.4%の登録免許税がかかります。評価額が100万円以下の土地は、2027年3月31日までの登記なら免税になりますが、申請書にそのことを書かないと受けられません。

売り方を決めて売買契約を結ぶ

名義が整ったら、売り方を決めて買い手と売買契約を結びます。売り方の選び方は、次の章で比べます。

兄弟で受け継いだ家を売って代金を分けるときは、誰の名義で売るのか、代金をどの割合で分けるのかを遺産分割協議書に書いておくことが大切です。国税庁は、調停で換価分割を決め、代表者1人の名義が売るための便宜にすぎず、代金を調停の内容どおりに分けた例について、贈与税は問題にならないとしています。話し合いで決めた場合の扱いは示していないので、税務署に確かめておくと安心です。

売買契約書には印紙税がかかり、2027年3月31日までに作る契約書は軽減された税額になります。たとえば契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下なら、税額は1万円です。

相続した実家の売り方4つと向いている人

実家に住む人がいないなら、時間をかけて値段を重視する仲介か、早さと手間の少なさを重視する買取業者への売却が基本です。兄弟で分けるなら売って代金を分ける換価分割が分けやすく、借金が多いときなどは相続放棄も選択肢に入ります。

売り方	向いている人	かかる時間	お金の出入り	注意点
仲介で売る	時間をかけて値段を重視したい人	買い手が見つかるまで	代金を受け取り、仲介手数料を払う	売れるまで管理と税金が続く
買取業者に売る	古い家や遠い家を早く手放したい人	条件が合えば短め	代金を受け取る・直接なら手数料なし	価格は仲介より低いことがある
売って代金を分ける	実家を受け継ぎたい人がいない兄弟	選んだ売り方による	代金を相続人で分ける	分ける割合を早めに決める
相続放棄	借金が多く家も売れそうにない人	相続人と知った時から3か月以内	家も預金も受け継がない	家を売ると放棄できなくなる

かかる時間と価格は、物件と場所によって大きく違います。表は、売り方どうしを比べる目安として使ってください。

仲介で売る｜時間をかけて値段を重視できる

仲介は、不動産会社に買い手を探してもらう売り方です。個人の買い手まで広く探せるので、立地や建物の状態がよい実家なら、値段を重視して売りやすくなります。

仲介手数料には国が決めた上限があり、代金が800万円以下の空き家などは、事前に説明と合意があれば税込みで最大33万円まで受け取れる決まりです。売れるまでの間は、空き家の管理と固定資産税の支払いが続く点も見込んでおきましょう。

買取業者に売る｜古い家や遠い家を手放しやすい

買取は、不動産会社自身が買い手になる売り方です。業者と直接契約するなら仲介にはあたらないので、仲介手数料はかかりません。

家財が残ったままの買取を公式サイトに書いている業者もあり、遠くて片付けに通えない実家を手放す方法になります。一方で、価格は仲介より低くなることがあるので、複数の会社に査定を頼んで比べましょう。業者に家を売る契約はクーリング・オフで取り消せないので、内容を確かめてから署名することも大切です。

買取の流れや契約で確かめることは、空き家の売り方のガイドで詳しく説明しています。空き家の買取を公式サイトに書いている業者は、このページの後半と買取業者の比較で確かめられます。

売って代金を分ける｜兄弟で分けやすい換価分割

遺産の分け方は、物をそのまま分ける現物分割、1人が受け継いで差額をお金で払う代償分割、売って代金を分ける換価分割、みんなで持ち合う共有分割の4つです。実家を受け継ぎたい人がいないなら、売って代金を分ける換価分割が分けやすい方法です。

代償分割は、実家を受け継ぎたい人がいて、ほかの兄弟に払うお金を用意できるときに使えます。共有分割はすぐに決めなくて済む反面、ほかの共有者はいつでも分け直しを求められるので、根本の解決にならない場合があると松江家庭裁判所の手引きも注意しています。

相続放棄｜家だけを手放すことはできない

相続放棄は、家だけでなく預金や借金も含めて、親の財産を一切受け継がない手続きです。自分が相続人になったことを知った時から3か月以内に、亡くなった親の最後の住所地の家庭裁判所に申し出ます。費用は、1人につき800円分の収入印紙と郵便切手です。

財産の調べが間に合わないときは、期限のうちに家庭裁判所へ期間を延ばす申し立てをすることも可能です。家を売るなど財産を処分すると、相続を認めたものとみなされ、放棄できなくなります。

放棄した人は、初めから相続人でなかったことになります。兄弟のうち1人だけが放棄した場合は、ほかの兄弟や親の配偶者が相続人のままです。子が全員放棄すると、亡くなった親の父母や祖父母、その人たちもいなければ親の兄弟姉妹が相続人になります。

放棄した時にその家を実際に使っていた人には、次の相続人などに引き渡すまで、その家を保存する務めが残るので注意してください。借金が多いときの選択肢なので、迷ったら3か月の期限が来る前に法テラスや弁護士会に相談しましょう。

相続した実家を売ったときの税金

相続した実家を売って利益が出たら、売った年の翌年に確定申告をして、所得税と住民税を納めるのが原則です。利益は親が買った値段と時期を引き継いで計算するので、親の売買契約書を早めに探しておくと税金を正しく出せます。

利益は売った金額から取得費と費用を引いて出す

国税庁によると、売った利益は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた額です。譲渡費用には、仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取り壊し費用などが含まれます。

税率は、売った年の1月1日に持っていた期間が5年を超えると所得税15%と住民税5%、5年以下なら所得税30%と住民税9%です。このほかに、所得税の額の2.1%にあたる税も一緒に納めます。

利益が出た人は原則として確定申告が必要です。損が出た場合、同じ年にほかの土地や建物を売った利益とは差し引きできますが、給料などほかの所得とは原則として差し引きできません。相続した人がその家に住んでいた場合は、一定の条件で差し引きできる特例があるので、税務署に確かめましょう。

親が買った値段と時期をそのまま引き継ぐ

相続した家の取得費は、親が買ったときの代金や手数料をもとに計算します。建物の分からは、減価償却費という、持っていた年数に応じた価値の目減り分が差し引かれる点に注意が必要です。貸したりしていない実家なら、相続人が払った相続登記の費用も取得費に入れられます。

親がいつ、いくらで買ったか分からないときは、売った金額の5%を取得費にできます。国税庁の例では、3,000万円で売った場合の取得費は150万円です。ただし、5%を取得費にする場合は、相続登記の費用を足せません。

持っていた期間も、親が手に入れた日から数えます。そのため、親が長く持っていた実家なら、相続してすぐに売っても5年を超える場合の税率になることが多いでしょう。

換価分割は翌年の申告期限までに分け方を決める

売って代金を分けた場合は、相続人それぞれが自分の受け取った割合で利益を計算し、それぞれが確定申告をします。2人で半分ずつ分けたなら、2人がそれぞれ半分の利益について申告する形です。

国税庁の質疑応答によると、売った年の翌年の確定申告の期限までに代金の分け方が決まっていないと、法定相続分で申告することになります。期限までに分け方が決まり、相続人全員がその割合で申告した場合は認められますが、期限を過ぎてから分け方が決まっても、その申告は直せません。

そのため、遺産分割の前に売るなら、売る前に代金を分ける割合を決めて書面に残しておくと安心です。

相続した実家の税金を減らす特例の選び方

売るときの税金を減らす特例には、相続した空き家の3,000万円控除と、相続税を払った人の取得費加算の特例があり、どちらか一方しか使えません。相続税の面では、実家の土地の評価を下げる小規模宅地等の特例があり、使うなら申告期限まで売らずに持つことが条件になる場合があります。

3,000万円控除は親が一人で住んだ古い家が対象

親が一人で住んでいた家を相続して売ると、条件を満たせば、利益から最高3,000万円を差し引けます。国税庁が示す主な条件は次のとおりです。

• 1981年5月31日以前に建てられた家
• マンションなどの区分所有の建物ではない
• 相続後、住まいや貸し家、事業に使っていない
• 売った代金が1億円以下
• 耐震基準を満たすか、取り壊して売る
• 親子や夫婦など特別な関係の人に売っていない

親が老人ホームなどに入っていた家も、条件によっては対象になります。その家と土地を受け継いだ相続人が3人以上いると、控除は1人2,000万円までになります。売る期限は、相続から3年がたつ年の12月31日までで、制度そのものの期限である2027年12月31日も過ぎてはいけません。

使うには、売ったあとに家のある市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を受け取り、確定申告書に付けます。期限の考え方の例は、空き家の売り方のガイドの税金の章を参考にしてください。

相続税を払った人は取得費加算の特例も使える

相続税を払った人は、その相続税のうち売った財産にあたる分を、取得費に足して利益を減らせます。これが取得費加算の特例で、相続税がかからなかった人は使えません。

売る期限は、相続税の申告期限の翌日から3年以内です。申告期限は亡くなった日の翌日から10か月以内なので、亡くなってからおおむね3年10か月以内に売る必要があります。足せる額は、その特例を使わずに計算した利益が上限です。

2つの特例は同時に使えないので比べて選ぶ

同じ家と土地について3,000万円控除を使うと、取得費加算の特例は使えません。どちらが得かは、相続税の額、売る値段、相続人の数で変わり、国税庁も一律の答えを示していません。

国税庁は、取得費に足せる相続税の額を計算する明細書を公開しています。両方の特例で税額を出して比べ、迷ったら税務署や税理士に相談して決めましょう。どちらの特例も、使うには確定申告が必要です。

小規模宅地等の特例は申告期限まで売らずに持つ

小規模宅地等の特例は、親が住んでいた土地の相続税の評価を、330平方メートルまで80%減らせる仕組みです。配偶者が受け継ぐ場合は、住み続ける・持ち続けるといった条件がありません。ただし、配偶者も含めて、申告期限までに遺産分割で受け継ぐ人を決め、申告書を出す必要があります。

親と同居していた子は、相続税の申告期限まで住み続け、土地も持ち続けることが条件です。別に住んでいた子が使えるのは、親に配偶者も同居の相続人もおらず、3年以内に自分や配偶者、近い親族などの持ち家に住んだことがないなど、いくつもの条件を満たす場合に限られ、申告期限まで持ち続けることも条件です。

この特例を使うつもりなら、相続税の申告期限が過ぎるまでは実家を売らずに持っておきましょう。

相続税がかかるかどうかの目安を調べるなら、国税庁の「相続税の申告要否判定コーナー」が便利です。結果はあくまで目安で、借金や葬式の費用を誰が引き継ぐかなど分け方によっては、結果と違って申告が要る場合があると国税庁は注意しています。

実家を売る前に確かめたい注意点

親が生きているうちに売るか、相続してから売るかで使える税金の特例が変わります。親の判断力が落ちている場合や、兄弟の話がまとまらない場合は、家庭裁判所の手続きが欠かせません。

親が生きているうちに売ると使える特例が違う

親が住んでいた家を親自身が売る場合は、条件を満たせば、自分の住まいを売ったときの3,000万円控除を親が使えます。住まなくなってからでも、3年がたつ年の12月31日までに売れば対象で、建てられた時期の条件はありません。子や配偶者など家族に売る場合は使えず、親自身の確定申告が欠かせません。

相続してから売る場合は、相続した空き家の3,000万円控除になり、1981年5月31日以前に建てられた家だけが対象です。親と同居していた子が相続後に売るなら、子自身の住まいの特例が使える場合もあります。

どちらが有利かは、家が建てられた時期、親の住まい方、相続人の数、相続税がかかるかで変わります。家族で決める前に、税務署や税理士に確かめておきましょう。

判断能力が欠けた親の家は成年後見人が許可を得て売る

認知症でも、親が契約の内容を自分で判断できるうちは、親本人が売ることができます。判断が難しくなっているときは、程度に応じて成年後見・保佐・補助の制度を使います。判断能力が欠けている場合は、家庭裁判所が選んだ成年後見人が親の代わりに売る流れです。

親が住んでいた家を売るには、成年後見人が家庭裁判所の許可を得る必要があり、許可なく売るとその売却は無効になります。親が施設に入って今は住んでいない家も、許可が要る家に含まれる点に気をつけてください。申し立てには収入印紙などの費用がかかり、親の状態を調べる鑑定の費用がかかることもあります。

兄弟で話がまとまらなければ家庭裁判所の調停へ

遺産の分け方の話し合いがまとまらないときに使えるのが、家庭裁判所の遺産分割の調停です。費用は亡くなった人1人につき1,200円分の収入印紙と郵便切手で、調停が成り立たなければ、自動的に裁判官が決める審判に移ります。

審判で売って分けることになり、売り方の合意ができない場合は、競売を命じる方法もある、というのが松江家庭裁判所の手引きの説明です。

亡くなってから10年を過ぎると、原則として生前の援助や介護への貢献は考えずに、法定相続分で分けることになります。10年がたつ前に家庭裁判所へ調停などを申し立てれば、この扱いにはなりません。2023年4月1日より前に亡くなった場合は、少なくとも2028年3月31日までは猶予があります。

話し合いが長引きそうなら、早めに家庭裁判所や法テラスに相談しましょう。

相続した実家の売却の公的な相談先

相続登記は法務局と司法書士会、税金と特例は税務署、分け方のもめごとは家庭裁判所と法テラスが入り口です。相談の内容に合わせて窓口を選ぶと、話が早く進みます。

相続登記の手続きは法務局と司法書士会へ

相続登記の申請先は、実家のある場所を受け持つ法務局です。法務省は、自分で申請する人向けに、戸籍の集め方から申請書の書き方までをまとめた手引きを公開しています。

書類の作成を頼みたいときの相談先は、各地の司法書士会の窓口です。日本司法書士会連合会の相続登記相談センターは、0120-137832で予約を受け付けています。

税金と特例は税務署の電話相談へ

税金の相談先は、国税庁の国税相談専用ダイヤル0570-00-5901です。書類を見ながらの相談が必要なときは、電話で予約して税務署で面接の相談を受けられます。

確定申告書は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で画面の案内に沿って作れます。特例の比べ方など個別の計算に迷うときは、税理士への相談も考えましょう。

分け方のもめごとは家庭裁判所と法テラスへ

分け方の話し合いがまとまらないときの手続きは、家庭裁判所の遺産分割調停です。どの手続きや窓口を使えばよいか分からないときは、法テラスのサポートダイヤル0570-078374が、合う制度や相談先を案内しています。

弁護士に相談したいときは、各地の弁護士会の法律相談センターが窓口です。一人で抱え込まず、兄弟と同じ情報を見ながら相談すると、話し合いを進めやすくなります。

相続した実家の売却でよくある質問

相続した実家の売却で、迷いやすい点をまとめました。

遺産分割の前に実家を売れますか

法定相続分の割合で相続人全員の名義に相続登記をして、全員で売ることはできます。ただし、売った年の翌年の確定申告の期限までに代金の分け方が決まらないと、法定相続分で申告することになり、あとから直せません。売る前に、代金を分ける割合を決めておきましょう。

名義が祖父母のままの実家は売れますか

売る前に、祖父母から親、親から自分たちへの相続を、それぞれ登記に反映させる必要があります。途中の相続で受け継いだ人が1人なら、1回の申請でまとめられる場合があります。祖父母から相続した人が登記をしないまま亡くなった場合、その人を名義人にする土地の登記は、2027年3月31日まで登録免許税がかかりませんが、申請書に免税の根拠を書かないと受けられません。戸籍を集める範囲も広がるので、早めに司法書士会などに相談しましょう。

相続した実家が売れないときはどうしますか

仲介で売れないなら、買取業者の比較から、空き家の買取を公式サイトに書いている業者に査定を頼む方法があります。地方の家なら空き家バンク、審査手数料と負担金を払って、建物を取り壊した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度という道もあり、詳しくは空き家の売り方のガイドで比べています。

相続人に行方不明の人がいるときはどうしますか

行方不明の相続人がいると、そのままでは遺産分割ができません。家庭裁判所に不在者財産管理人を選んでもらうと、その管理人が家庭裁判所の許可を得たうえで、行方不明の人の代わりに遺産分割や不動産の売却をできます。申し立ての費用は800円分の収入印紙と郵便切手で、管理の費用を前もって納める場合もあります。

実家の売却で後悔しないために何をしますか

売ると決める前に、相続人全員で期限の一覧と分け方を同じ情報で確かめておくことが、後のわだかまりを減らす第一歩です。写真や形見の品は、業者に引き渡す前に家族で分けておきましょう。値段に納得できるよう、国の取引価格のデータで近所の相場を見てから、複数の会社の査定を比べることも大切です。

出典

確認日はすべて2026年11月13日です。

*相続から売却までの流れと相続登記*

• 法務省「登記申請手続のご案内（相続登記①／遺産分割協議編）」（2026年4月）
• 法務省「不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～」
• 法務省「不動産を相続したらかならず相続登記！」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
• 法務省「戸籍法の一部を改正する法律について（令和６年３月１日施行）」
• 法務局「「法定相続情報証明制度」について」
• 裁判所「遺言書の検認」
• e-Gov法令検索「不動産登記法」第76条の2・第164条
• 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」
• 法務局「所有権移転登記申請書（相続・遺産分割）（数次相続）」記載例
• 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
• 国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

*遺産分割と売り方*

• 最高裁判所 作成の遺産分割の流れの資料（東京家庭裁判所のサイトに掲載）
• 松江家庭裁判所「遺産分割調停」の手引き
• 裁判所「遺産分割調停」
• 裁判所「相続の放棄の申述」
• 法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」
• e-Gov法令検索「民法」第7条・第8条・第11条・第15条・第25条・第28条・第889条・第904条の3・第906条の2・第915条・第921条・第939条・第940条・第859条の3
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第37条の2・第46条
• 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
• 国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」
• 国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」（2021年6月24日）
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

*売ったときの税金と特例*

• 国税庁「確定申告特集 不動産等を売却した方へ」
• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 国税庁「No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」
• 国税庁「暮らしの税情報（令和８年度版）土地や建物を売ったとき」
• 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
• 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
• 国税庁 質疑応答事例「未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等」
• 国税庁 質疑応答事例「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
• 国税庁「No.4102 相続税がかかる場合」
• 国税庁「相続税の申告要否判定コーナー」
• 国税庁「相続税の申告のしかた」

*家庭裁判所の手続きと相談先*

• 裁判所「後見開始」
• 裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」
• 裁判所「不在者財産管理人選任」
• 日本司法書士会連合会「相続登記相談センター」
• 国税庁「税に関するご相談について」
• 法テラス「お電話でのお問合せ（法テラス・サポートダイヤル）」
• 日本弁護士連合会「全国の弁護士会の法律相談センター」