再建築不可の家の売り方と、先に確かめること

再建築不可の家も売ることはでき、隣の土地の一部を買う、43条2項の認定や許可を受けるなどして建てられる状態にしてから売る道と、隣の家の持ち主や買取業者などに今のまま売る道があります。

再建築不可になる代表的な理由は、敷地が建築基準法の道路に2メートル以上接していないことです。買う人は建て替えができず、住宅ローンも使いにくい場合があるので、ふつうの家より買い手が限られます。

まずは市区町村（町村によっては都道府県）の建築指導課などで前の道の種類を、法務局で土地の形を確かめ、理由に合った売り方を選びましょう。先に解体や大きなリフォームをすると損になることがあるので、売り方を決めてから考えるのが安全です。

再建築不可とは何か、なぜそうなるか

再建築不可とは、今ある建物を取り壊すと、法律の決まりで新しく建て直せない家や土地のことです。代表的な理由は敷地が建築基準法の道路に2メートル以上接していないことで、建て替えはできなくても、その家に住み続けたり、そのまま売ったりはできます。

敷地は建築基準法の道路に2メートル以上接する決まり

建築基準法第43条は、建物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。ここでいう道路は、原則として幅4メートル以上の道路法の道路や、位置指定を受けた私道など、同じ法律の第42条に当てはまる道です。

建築基準法がその土地にかかり始めたとき、つまり1950年11月23日かその土地が都市計画区域に入ったときの遅いほうに、すでに建物が立ち並んでいた幅4メートル未満の道で、特定行政庁と呼ばれる自治体が指定したものは、2項道路として道路とみなされます。

2項道路では、原則として道の中心から2メートル、向かい側が川や崖などならその端から4メートルの線が道路の境目とみなされ、そこから道路側には建物や擁壁を造れません。下がる幅は自治体の指定で変わることがあるので、建築指導課で確かめてください。

再建築不可になる典型は、敷地が道路に接していない、接している長さが2メートル未満、前の道が建築基準法の道路ではない、の3つです。建築基準法第43条の接道の決まりは、都市計画区域と準都市計画区域の中にかかります。区域の外でも、都道府県などが条例で同じような決まりを定めている場所があります。

法律ができる前や都市計画区域に入る前の家に多い

建築基準法は1950年11月23日に施行されました。それより前や、その土地が都市計画区域に入る前に建った家は、建てたときには決まりがなかったため、今の接道の条件を満たしていないことがあります。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、2023年10月1日時点で人が住んでいる住宅5,566万5,000戸のうち、敷地が道路に接していない住宅は100万4,400戸、幅2メートル未満の道路に接する住宅は225万6,300戸でした。表の数から計算すると、この2つを合わせた割合は、1950年以前に建った家で15.47%、2021年から2023年9月に建った家で4.71%と、古い家ほど高くなっています。

ただし、この調査の道路は建築基準法の道路と同じ区分ではなく、幅2メートル未満は道の幅のことです。そのため、この数を再建築不可の家の数として読むことはできません。

建て替えはできなくても住み続けることはできる

決まりができる前から建っていて今の決まりに合わない家は、既存不適格と呼ばれ、それだけで違反にはなりません。住み続けることも、そのまま売ることもできます。

一方で、建て替えや増築をするときは今の接道の決まりが当てはまり、国土交通省の解説でも、接道の決まりについて建て替えや増築の緩和はないと整理されています。建てたときから手続きや基準に違反していた家は、既存不適格にはあたらない点にも注意が必要です。どこまで直せるかは、このあとのリフォームの章で説明します。

自分の家が再建築不可かの調べ方

自分の家が再建築不可か、その理由は何かは、市区町村（町村によっては都道府県）の建築指導課などで前の道の種類を、法務局の書類で土地の形と道に接する長さを確かめるのが第一歩です。理由によっては建て替えられる道が残っているので、売り方を決める前に調べておきましょう。

役所の建築指導課で前の道の種類を確かめる

前の道が建築基準法の道路かどうかは、特定行政庁がつくる指定道路図などで確かめます。国土交通省の2025年4月の資料によると、指定道路図を作成済みの特定行政庁は約8割です。

横浜市はオンラインの地図で道路の種類を見られるようにしていますが、電話での問い合わせは受け付けていません。目黒区も地図サービスで公開しつつ、誤りを防ぐため窓口での照会を求めています。

窓口の名前は建築指導課や建築審査課など自治体ごとに違うので、家のある市区町村のホームページで探してください。窓口では、前の道が建築基準法の道路か、何号の道路か、2項道路なら下がる必要があるかを聞いておきましょう。

法務局で公図や登記事項証明書を取る

法務局の書類で分かるのは、土地のおおよその形と、地積測量図があれば道に接する長さです。土地の登記事項証明書のほか、地図証明書として公図を、図面証明書として地積測量図を請求でき、オンラインで申し込んで郵送で受け取ることもできます。

ただし法務局によると、公図の多くは明治時代につくられた図面がもとで、現地と形が合わないものもあり、地積測量図が無い土地もあります。2メートルぎりぎりなら、土地家屋調査士に測ってもらいましょう。

旗竿地のように細い通路の先に敷地がある場合は、通路の幅と長さも見ておきます。東京都建築安全条例では、通路だけで道路に接する敷地は、通路の長さが20メートル以下なら幅2メートル以上、20メートルを超えるなら幅3メートル以上が必要で、耐火建築物や準耐火建築物ではない延べ面積200平方メートルを超える建物なら、それぞれ3メートル・4メートル以上になります。通路の幅が4メートル未満なら、3階建て以上は原則として建てられません。国の2メートルを満たしていても、自治体の条例の幅に足りず建て替えにくいことがあるので、所在地の条例も確かめましょう。

理由によって建て替えられる道が残っている

前の道が2項道路なら、原則として道の中心から2メートル下がった線まで敷地を後退させれば、建て替えの条件を満たせる場合があります。接している長さが少し足りないだけなら、隣の土地の一部を買って2メートル以上にする方法が候補です。

前の道が建築基準法の道路ではない場合は、建築基準法第43条第2項の認定や許可で建てられないかを相談できます。都市計画区域と準都市計画区域の外では、建築基準法第43条の接道の決まりはかかりませんが、条例で同じような決まりを定めている場所もあります。

どの道が使えるかは土地ごとに違うので、建築指導課で調べた結果を手元に置いてから、次の章の売り方を比べてください。

再建築不可の家の売り方5つと向いている人

隣の土地の一部を買えば道路に接する場合や、前の道で認定・許可が見込める場合は、建てられる状態にしてから売る道があります。難しいときは、隣の家の持ち主、建て替えずに住みたい買い手、買取業者に、今の状態のまま売る方法から選びます。

売り方	向いている人	かかる時間	お金の出入り	注意点
隣の土地の一部を買ってから売る	隣の人が土地を分けてくれる場合	測量と登記の分かかる	土地代と測量・登記の費用を払う	隣の人の合意が前提
隣の家の持ち主に売る	隣に敷地を広げたい人がいる場合	話し合いしだい	代金を受け取る	値段は話し合いで決める
43条2項の認定・許可を確かめる	前の道が農道や広い通路などの場合	事前相談から長くかかる	申請の手数料などを払う	認められない場合もある
そのまま仲介で売る	建て替えずに住みたい買い手がいる場合	買い手が見つかるまで	代金を受け取り、仲介手数料を払う	買う人の住宅ローンが壁
買取業者に売る	早く手放したい人	買い手を探す期間が要らない	代金を受け取る・直接なら手数料なし	複数社の査定を比べる

かかる時間と値段は、物件と場所、話し合いの進み方によって大きく違うので、表は売り方どうしを比べる目安として使ってください。

隣の土地の一部を買い道路に接してから売る

道路に接する長さが少し足りないなら、隣の土地の一部を買って敷地を広げ、2メートル以上接するようにする方法があります。横浜市のように、敷地の取り方を変えたり道路をつくったりして2メートル以上接することができるなら、43条2項の許可や認定の対象にしない自治体もあるので、まずこの方法を考えましょう。

買うときは、土地家屋調査士に境界の確認と測量、分筆の登記を頼み、その後に名義を移す登記をします。隣の土地を借りて条件を満たせるかどうかは自治体の判断になるので、建築指導課に確かめてください。

隣の家の持ち主に売る｜敷地を広げたい人がいる

隣の家の持ち主は、隣の土地を買えば自分の敷地を広げられるので、買い手の候補の一人です。川口市は、道路に接していない土地を隣の土地の持ち主が取得して10年以上管理する場合などを、空き家の解体の補助の対象の一つにしています。

話を切り出すときは、建築指導課で調べた道路の種類や、売りたい理由と時期を伝えると、相手も判断しやすくなります。値段は話し合いで決まるので、近所の取引価格や業者の査定を参考にしましょう。

43条2項の認定や許可で建てられるかを確かめる

前の道が建築基準法の道路でなくても、43条2項の認定か許可を受ければ建てられる場合があります。認定は、幅4メートル以上の農道や位置指定道路の基準に合う道に2メートル以上接し、国の基準では延べ面積500平方メートル以内の一戸建てなどが対象で、特定行政庁が支障がないと認めれば、建築審査会の同意なしで認められます。私道などで申請するときは、道の土地の持ち主などの承諾書が必要です。

許可は、敷地のまわりに広い空き地があるなどの基準に合い、自治体が安全上の支障がないと認めて建築審査会が同意したときに出ます。国土交通省によると、2023年度は全国で認定が1,232件、許可が6,579件ありました。

基準や手数料は自治体ごとに違い、埼玉県（県が建築の許可などを受け持つ地域）の認定は、延べ面積200平方メートル以内の一戸建ての住宅が対象です。世田谷区は、事前の相談が必要で期間がかなりかかり、許可を受けても将来の建て替えでは改めて判断すると案内しているので、売る前に見通しを相談しておきましょう。

そのまま仲介で売る｜買う人の住宅ローンが壁

建て替えずに住みたい人や、安く家を手に入れたい人に向けて、仲介で売る方法もあります。売るときに、敷地と道路の関係を重要事項説明で買う人に説明するのは、仲介の会社の役目です。

ただし、住宅金融支援機構のフラット35は、中古住宅の敷地が原則として一般の交通に使う道に2メートル以上接することを基準にしています。43条2項2号の許可を受けた建物の敷地などには当てはめないことがあると実施細則に定めていますが、買う人が住宅ローンを使いにくい場合があるため、現金で買える人などに買い手が限られることを見込んでおきましょう。

買取業者に売る｜今の状態のまま手放しやすい

建てられる状態にするのが難しく、早く手放したいなら、買取業者に今の状態のまま売る方法があります。再建築不可の物件の買取を公式サイトに書いている業者は、このページの後半と買取業者の比較で確かめられます。

価格は会社ごとに違うので、複数の会社に査定を頼んで比べましょう。業者が買い手になる契約ではクーリング・オフが使えないので、契約で確かめることを空き家の売り方のガイドで読んでおくと安心です。

再建築不可の家のリフォームでできること

水回りや仕上げだけの工事なら、ふつうは建築確認なしで進められますが、2025年4月からは木造2階建てなどの大規模な修繕や模様替えに建築確認が要ります。道路に接していない家でも、用途を変えない大規模な修繕なら、自治体の認定を受けてできる場合があります。

水回りや内装の工事は建築確認が要らない

国土交通省によると、キッチン、トイレ、浴室などの水回りだけのリフォームや、手すり・スロープを付ける工事は、これまでどおり建築確認の手続きが要りません。屋根ふき材だけの改修や、外壁の外装材だけの改修も、大規模な修繕や模様替えにはあたらないと扱われます。ただし、屋根や外壁を形づくる材料をすべて替えることになり、その範囲が半分を超える場合は、大規模な修繕などにあたる点に注意が必要です。

ただし、建築確認が要らない工事でも、工事のあとの建物は建築基準法の決まりに合っている必要があります。工事の中身によっては確認が要ることもあるので、迷ったら建築主事か指定確認検査機関に相談しましょう。

木造2階建ての大規模な工事は確認が要る

2025年4月以降に工事を始める場合、木造2階建てや、延べ面積200平方メートルを超える木造平家建ての大規模なリフォームには、事前に建築確認が必要になりました。大規模なリフォームとは、壁、柱、床、はり、屋根、階段のどれかについて半分を超えて直す工事で、階段の架け替えや屋根の全面的な改修などが当たります。

延べ面積200平方メートル以下の木造平家建ては、大規模なリフォームでも建築確認は要りません。建築確認を受けるときは、今の決まりに合っていない部分を直す工事が別に必要になる場合があります。

道路に接していない家でも認定で大きな修繕ができる

接道の決まりに合わない既存不適格の家でも、用途を変えない大規模な修繕や模様替えなら、自治体が支障がないと認めればできます。自治体に認定を申請する仕組みで、根拠は建築基準法施行令第137条の12第11項です。

この緩和は建て替えや増築には使えず、建てたときから違反していた家にも使えません。大きな工事を考えるなら、工事の前に建築指導課と建築士に、建築確認や認定が要るかを確かめましょう。

売る前に確かめたい注意点と自治体の支援

再建築不可であることは買い手に伝わる事実なので、知っていることは隠さずに伝えるのが前提です。先に解体や大きなリフォームをすると損になることがあり、自治体によっては解体や道づくりの補助を使えます。

再建築不可であることは買い手に伝える

宅地建物取引業法では、仲介の会社が契約の前に、敷地と道路の関係を含む建築基準法の制限を買う人に説明する決まりです。個人が売り主の場合、売ったあとの不具合の責任を負わない約束を結んでも、知っていて伝えなかった事実については責任を免れません。

不動産適正取引推進機構は、建築基準法の道路ではない私道にだけ接する土地建物の売買で、買う人が仲介の会社の説明不足を訴えた東京地方裁判所の2009年11月12日の判決を紹介しています。判決は訴えを退けましたが、検討した委員会は、許可で建てられる建物の大きさを具体的に説明していればもめごとになりにくかったと指摘しています。何の許可があれば何が建てられるかを、売る側もできるだけ具体的に伝えましょう。

先に解体や大きなリフォームをしない

再建築不可の家を取り壊すと、今の決まりを満たさない限り新しく建てられず、建物のない土地として売るしかありません。毎年1月1日に建物がないと、土地の固定資産税を軽くする住宅用地の特例も外れます。

大きなリフォームも、2025年4月からは木造2階建てなどで建築確認が要り、費用をかけても売値にどこまで反映されるかは物件しだいです。相続した空き家の3,000万円控除は、建てた時期や売る期限の2027年12月31日などの条件に合えば、取り壊して土地を売る形でも使え、相続した人が3人以上なら1人2,000万円までです。建て直せない土地になる点を踏まえ、相続した実家のガイドで条件を確かめてから決めましょう。

解体の補助や道路づくりの助成がある自治体もある

川口市は、道路に接しておらず建て替えができない敷地の空き家のうち、市の事前診断で傷みがひどい不良住宅と判定されたものなどを、解体の補助の対象にしています（2026年度の受付は終了）。宇都宮市の老朽危険空き家の解体の補助でも、建築基準法の道路に2メートル以上接しない敷地の空き家が対象の一つです。

練馬区は、区の取扱基準に沿って位置指定道路を申請する人に、調査・測量・図面・登記の費用を合計20万円まで助成しています。補助の有無や受付期間は市区町村ごとに違い、交付が決まる前に契約すると対象外になる例もあるので、家のある市区町村の窓口で確かめましょう。

2023年12月からは、市区町村が空家等活用促進区域と、建て替えを認める条件を計画に定めて公表すると、その区域で、建築基準法の道路ではない幅1.8メートル以上4メートル未満の道に2メートル以上接する空き家などは、条件に合えば43条2項の認定で建て替えなどができるようになりました。区域と条件を定めているかどうかも、市区町村に確かめてみてください。

再建築不可の家の公的な相談先

道路の種類や建て替えられるかは自治体の建築指導課、境界や測量は土地家屋調査士会、隣の土地や私道のもめごとは法テラスと弁護士会が入り口です。リフォームの相談なら、建築士会や住まいるダイヤルも頼れます。

道路と建て替えの可否は建築指導課へ

前の道の種類や、43条2項の認定・許可の見込みの相談先は、家のある市区町村か都道府県の建築指導課などです。横浜市や世田谷区は、認定・許可の申請の前に事前相談を求めているので、地積測量図や公図を持って窓口に行くと話が早く進みます。

道路の種類は電話では答えず、窓口での照会だけにしている自治体もあります。行く前に、ホームページで受付の方法を確かめておきましょう。

境界や測量は土地家屋調査士会へ

隣の土地の一部を買うときの境界の確認や測量、分筆の登記は、土地家屋調査士の仕事です。日本土地家屋調査士会連合会によると、境界の問題を話し合いで解決する境界問題相談センターは、全都道府県に50か所あります。

リフォームの相談は、各地の建築士会の建築相談窓口や、国土交通大臣が指定した住宅の相談窓口である住まいるダイヤル03-3556-5147が窓口です。

隣の土地や私道のもめごとは法テラスと弁護士会へ

隣の土地の持ち主や私道の持ち主との話し合いがこじれたときは、法テラスのサポートダイヤル0570-078374が、合う制度や相談先を案内しています。弁護士に相談したいときは、各地の弁護士会の法律相談センターも使えます。

業者との契約で困ったときの窓口は、消費者ホットライン188です。売ったときの税金は、国税庁の国税相談専用ダイヤル0570-00-5901で相談できます。

再建築不可の家の売却でよくある質問

再建築不可の家の売却で、迷いやすい点をまとめました。

再建築不可の家に住宅ローンは使えますか

住宅金融支援機構のフラット35は、中古住宅の敷地が原則として一般の交通に使う道に2メートル以上接することを基準にしています。機構の実施細則での例外は、43条2項2号の許可を受けた建物の敷地などです。民間の金融機関の扱いはそれぞれ違うので、買う人が使えるかは金融機関に確かめる必要があります。

コンテナハウスなら建てられますか

建築基準法では、土地に定着し、屋根と柱または壁がある工作物は建築物です。国土交通省は、倉庫として置いて使い続けるコンテナは建築物にあたり、建築確認が必要だと通知しています。住まいとして置く場合も、建築物にあたれば接道の決まりがかかるので、建築指導課に確かめましょう。

建て替えられるようにする裏ワザはありますか

法律の範囲で建て替えられるようにする方法は、隣の土地の一部を買う、2項道路で敷地を後退させる、43条2項の認定や許可を受ける、近所の人と位置指定道路をつくる、などです。建築確認を受けずに建て替えると違反になり、1年以下の拘禁刑か100万円以下の罰金の対象になります。

再建築不可の土地の固定資産税は安くなりますか

総務省の固定資産評価の仕組みには、道路に接していない土地の補正があり、船橋市は接道の決まりを満たさない敷地の評価を3割下げる補正をしています。補正をするかどうかや率は市町村ごとに違うので、資産税の担当課に評価の根拠を聞いてみましょう。2項道路で後退した部分は、申告すれば非課税になる場合があります。

私道にしか面していない家は売れますか

私道でも、位置指定道路や2項道路に指定されていれば建築基準法の道路なので、建て替えられる場合があります。指定されていない私道なら、43条2項の認定や許可の相談が次の手です。民法で通行できる権利があっても、それだけでは建築基準法の接道の決まりを満たしたことにならない点に注意してください。

出典

確認日はすべて2026年11月13日です。

*建築基準法と道路の決まり*

• e-Gov法令検索「建築基準法」第2条・第3条・第6条・第41条の2・第42条・第43条・第44条・第45条・第86条の7・第99条
• e-Gov法令検索「建築基準法施行令」第1条・第137条の12
• e-Gov法令検索「建築基準法施行規則」第10条の2・第10条の3
• 熊本市「建築基準法の道路について」
• 国土交通省「接道規制のあり方について」（2025年4月25日）
• 国土交通省「既存建築物の緩和措置に関する解説集（第３版）」
• 総務省統計局「令和５年住宅・土地統計調査 住宅の構造等に関する集計（確報集計）結果」
• 総務省統計局「令和５年住宅・土地統計調査」第204-1表（e-Stat）
• e-Stat 調査項目「敷地に接している道路の幅員」（2008年調査の定義）
• 栃木県「都市計画区域以外の区域内の建築物に係る制限に関する条例」第4条

*調べ方と43条2項の認定・許可*

• 横浜市「建築基準法の道路について」
• 目黒区「建築基準法の道路種別の調べ方」
• 法務局「登記事項証明書（土地・建物）、地図・図面証明書を取得したい方」
• 法務局「登記所の地図には，どのようなことが記載されているのですか？」
• 盛岡地方法務局「土地・建物の地図・図面など」
• 東京都例規集「東京都建築安全条例」第3条
• 国土交通省住宅局「建築基準法の一部を改正する法律案 改正概要」（2018年）
• 東京都都市整備局「第４３条第２項に基づく認定・許可の取扱い」
• 世田谷区「第43条第2項第1号認定及び第2項第2号許可の取扱いについて」
• 埼玉県「法第43条第2項第1号認定及び第2号許可」
• 横浜市「建築基準法第43条第２項の規定による許可・認定 ご案内（令和８年４月版）」

*リフォーム・売るときの決まり*

• 国土交通省「国土交通省からのお知らせ」（大規模なリフォームの建築確認・2025年3月版）
• 国土交通省住宅局「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」
• 国土交通省「既存建築ストックの長寿命化に向けた規定の合理化」
• 住宅金融支援機構【フラット35】「中古住宅の技術基準の概要」
• 住宅金融支援機構「住宅技術基準実施細則」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第35条・第37条の2
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
• e-Gov法令検索「民法」第210条・第572条
• 不動産適正取引推進機構「RETIO 2011.7 NO.82」
• 国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」（2021年6月24日）
• 国土交通省「コンテナを利用した建築物に係る違反対策の徹底について」
• 水戸市「トレーラーハウスやコンテナは建築物に該当しますか。」

*税金と自治体の支援*

• e-Gov法令検索「地方税法」第348条・第349条の3の2
• 総務省「固定資産評価のしくみについて（土地評価）」
• 船橋市「固定資産（土地）評価事務取扱要領」
• 東京都主税局「道路非課税の申告をお願いしています」
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 川口市「川口市空家除却補助金の受付について」
• 宇都宮市「老朽危険空き家除却費補助金」
• 練馬区「狭あい道路の解消について」
• e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」第7条・第17条

*相談先*

• 日本土地家屋調査士会連合会「土地家屋調査士について」
• 日本建築士会連合会「建築士会の「建築相談窓口」設置状況」
• 住まいるダイヤル「電話相談サービスのご案内」
• 法テラス「お電話でのお問合せ（法テラス・サポートダイヤル）」
• 日本弁護士連合会「全国の弁護士会の法律相談センター」
• 国税庁「税に関するご相談について」
• 消費者庁「消費者ホットライン」