空き家の売り方を、仲介・買取・解体から選ぶ

使わなくなった空き家は、仲介で売る・買取業者に売る・解体して更地で売る・空き家バンクに載せる、の4つから売り方を選べます。早さと手間の少なさを優先するなら空き家の買取り、時間をかけても値段を重視するなら仲介が目安です。

古い家や家財が残る家は買い手が限られやすく、放っておくと固定資産税と管理の責任が重くなります。買取は仲介手数料がかからず、今の状態のまま売れることが多い一方、価格は仲介より低くなることがあります。

まずは相続登記が済んでいるかを確かめ、買取業者と仲介の会社の両方に査定を頼んで、手元に残る金額で比べましょう。相続した空き家なら、条件を満たせば利益から最高3,000万円を差し引ける特例も使えます。2027年12月31日までの売却が対象で、相続からの期限もあるので、早めに確かめておきましょう。

空き家が売りにくい理由と放置したときの負担

空き家が売りにくいのは、建物の古さや遠さ、残った家財、名義の手続きが買い手のハードルになるためです。一方で、使わないまま持ち続けると、税金と管理の責任がだんだん重くなります。

古さ・遠さ・残った家財が買い手を減らす

空き家はそのままでは住めない状態のことが多く、買い手は修理や片付けの手間と費用を見込んで判断します。築年数が古い家ほど、雨漏りや設備の傷みなど、見えないところへの不安も大きくなりがちです。

持ち主が遠くに住んでいると、内覧の立ち会いや草刈りのたびに現地へ通わなければなりません。家具や仏壇が残ったままなら、片付けを誰が引き受けるかも決める必要があります。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、2023年10月1日時点の全国の空き家は900万2千戸で、住宅全体に占める割合は13.8%と過去最高でした。

相続登記をしないと買い手に名義を移せない

親から相続した空き家を売るには、先に相続登記をして、名義を相続した人に変えておく必要があります。法務省も、相続した不動産を売るときは相続登記が必要だと案内しています。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請することになりました。2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産は、2027年3月31日までが期限です。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料という、行政のお金の罰を科される場合があります。

兄弟で相続した家は、誰が何を受け継ぐかを決める遺産分割の話し合いから始まります。売ると決めてから慌てないよう、名義の整理は早めに家族で相談しておくと安心です。

放置すると固定資産税と管理の責任が重くなる

手入れをしないまま放っておくと、市町村から「管理不全空家」や「特定空家」として指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けると、家が建つ土地の固定資産税を軽くする「住宅用地の特例」が外れ、税金が上がります。

住宅用地の特例は、土地の固定資産税を計算するもとの額を、住宅1戸につき200平方メートルまでの部分は6分の1、それを超える部分は3分の1にする仕組みです。2023年12月13日に施行された改正空家法で、倒れる手前の「管理不全空家」という段階が新しく設けられました。

この段階でも、勧告を受ければ特例は外れます。空家法の手続きでは、外れるのは指導ではなく勧告を受けたときです。ただし、人が住めないほど傷んで住む見込みがない家などは、勧告が無くても特例が外れることがあります。

台風で屋根や外壁が飛び、通行人や隣の家に損害を与えると、持ち主が賠償を求められる場合もあります。使う予定がないなら、傷みが進む前に売り方を決めるのが、税金と管理の負担を早く止める近道です。

空き家の売り方4つと向いている人

早さと手間の少なさを優先するなら買取業者に売る方法、時間をかけても値段を重視するなら仲介が向いています。地方の家なら空き家バンクも候補になり、解体は税金と補助を確かめてから決めると安心です。

売り方	向いている人	かかる時間	お金の出入り	注意点
仲介で売る	時間をかけても値段を重視したい人	買い手が見つかるまで	代金を受け取り、仲介手数料を払う	売れるまで管理と税金が続く
買取業者に売る	早さと手間の少なさを重視する人	条件が合えば短め	代金を受け取る・仲介手数料なし	価格は仲介より低いことがある
解体して更地で売る	建物が傷み、土地として売りたい人	解体の分だけ長くなる	解体費を払う・補助のある市町村も	1月1日に更地だと土地の税が上がる
空き家バンクに載せる	地方の家を移住者などに届けたい人	買い手が見つかるまで	契約時に仲介手数料がかかる例あり	登録の条件は市町村ごとに違う

かかる時間と価格は、物件と場所によって大きく違います。表は、売り方どうしを比べる目安として使ってください。

仲介で売る｜時間はかかるが買い手の幅が広い

仲介は、不動産会社に買い手を探してもらう売り方です。個人の買い手まで広く探せるので、立地や建物の状態がよい家なら、値段を重視して売りやすくなります。

不動産会社に払う仲介手数料には、国が決めた上限があります。2024年7月1日からは、代金が800万円以下の空き家などの手数料の決まりが見直されました。不動産会社が事前に説明して合意を得れば、税込みで最大33万円まで受け取れます。

安い家ほど、ふつうの計算より手数料が高くなる場合があるので、頼む前に手数料の額を書面で確かめておくと安心です。買い手が見つかるまでの間は、空き家の管理と固定資産税の支払いが続く点も見込んでおきましょう。

買取業者に売る｜今の状態のまま手放しやすい

買取は、不動産会社自身が買い手になる売り方です。買い手の業者と直接契約する場合は仲介にあたらず、仲介手数料はかかりません。仲介の会社を通して買取業者に売るときは手数料がかかることがあるので、査定のときに確かめておきましょう。

公益財団法人不動産流通推進センターも、業者による買取には、売り主がリフォームなどの手間をかけずに売れる利点があると説明しています。古くて傷みがある家や家財が残っている家、遠くて通えない家を早く手放したい人に向いた売り方です。

空き家の買取を公式サイトに書いている業者は、このページの後半と買取業者の比較で確かめられます。価格は会社ごとに違うので、複数の会社に査定を頼んで比べるのが基本です。

解体して更地で売る｜古家付きのままと比べる

建物を壊して土地として売ると、買い手は建物の古さや傷みを気にせずに済みます。その代わり、解体の費用は売り主が先に負担しなければなりません。

市町村によっては、解体費の補助があります。たとえば福井市は、延べ床面積1平方メートルあたり5,000円で計算した額と解体費の2分の1のうち安いほうを、上限50万円まで補助しています。秋田市の補助は解体費の2分の1で、上限は同じく50万円です。

どちらも、対象は老朽化して危険な空き家などです。補助が決まる前に解体の契約をすると対象外になる例もあり、秋田市は2026年度の受付を、予算の上限に達したため5月21日に終えました。

固定資産税は毎年1月1日の状態で決まるので、その日に更地だと住宅用地の特例が外れ、土地の税金が上がります。解体する前に、古家付きのままの査定と更地にした場合の査定を両方取り、解体費と税金の差を見てから決めましょう。

空き家バンクに載せる｜地方の家の買い手を探す

空き家バンクは、自治体が空き家の情報を集めて、住みたい人や使いたい人に知らせる仕組みです。全国の情報をまとめて探せる「全国版空き家・空き地バンク」もあります。国土交通省によると、2026年10月末の時点で1,155の自治体が参加しています。

ただし、自治体が売買の仲介までするとは限りません。大津市は、市と協定を結んだ不動産会社が仲介し、契約のときに仲介手数料がかかると案内しています。鈴鹿市は当事者どうしで契約するのが基本で、協定を結んだ団体の会員に仲介を頼むこともでき、その場合は手数料がかかります。

登録できる家の条件や審査も、自治体ごとにさまざまです。家のある市町村のホームページで、空き家バンクがあるかと登録の条件を先に確かめておきましょう。

買取業者に空き家を売る流れと確かめること

買取は、査定を頼んでから条件を比べ、契約して代金を受け取るという順に進みます。契約の前に、家財の扱い・売ったあとの責任・解約の条件・業者の免許の4つを確かめておくと、あとのもめごとを防ぎやすくなります。

問い合わせから代金の受け取りまでの流れ

買取の手続きは、おおむね次の順番です。

1. 複数の業者に査定を申し込む
2. 現地を見てもらい、価格と条件を聞く
3. 条件を書面で比べ、売る業者を決める
4. 売買契約を結ぶ
5. 代金を受け取り、名義を業者に移す

名義を移すには、家が売り主の名義になっていることが前提です。相続登記がまだなら、査定を頼むのと並行して手続きを進めておくと、契約から引き渡しまでをスムーズに進めやすいでしょう。

家財や仏壇を残したまま売れるかは業者で違う

家財が残ったままの買取や、ゴミ屋敷の買取を公式サイトに書いている業者もあります。ただし、家財をどこまで残してよいかは業者ごとに違います。

査定のときは、家財の処分を誰がするのか、その費用が買取価格から差し引かれるのかを忘れずに聞いておきましょう。同じ価格に見えても、処分費を売り主が別に払うかどうかで、手元に残るお金が変わります。

写真や手紙、権利証などの書類、形見の品は、業者に引き渡す前に家族で持ち出しておいてください。仏壇の扱いも、業者に任せるか自分たちで供養するかを先に決めておくと、話を進めやすくなります。

契約書で責任の範囲と解約の条件を確かめる

契約書では、売ったあとの不具合の責任と、解約の条件の2つを特に確かめてください。どちらも、あとから気づいても変えにくい項目です。

民法では、引き渡した家に契約の内容と違う不具合があると、買い手は修理や代金の減額などを求められます。これが契約不適合責任と呼ばれる決まりです。

個人が売り主の場合は、この責任を負わない取り決めを結ぶことが法律上できます。ただし、知っていて伝えなかった不具合の責任は免れません。雨漏りやシロアリなど、知っていることは査定のときに伝えておきましょう。

また、業者が買い手になる取引では、クーリング・オフは使えません。国民生活センターも、自宅を不動産業者に売った場合はクーリング・オフできないと注意を呼びかけています。契約後に売り主から解約するには、手付金の倍額を払うことや違約金が必要になる場合があるので、納得できない点が残るうちは署名しないことが大切です。

業者の免許番号は国土交通省の検索で確かめる

不動産の売買を仕事として行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。買い取った家を売り直す業者も同じで、免許番号は「国土交通大臣（2）第◯◯号」や「◯◯県知事（3）第◯◯号」のような形で示されます。かっこの中の数字は、5年ごとの更新の回数に1を足した数です。

免許があるかどうかは、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで、会社名から調べられます。最近5年分の行政処分も、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで確かめられるので、あわせて見ておくと安心です。

ただし、一部の府県は、知事の免許を受けた業者の処分を県のホームページで公開しています。検索で出てこないときは、免許を出した都道府県のページも見てください。

また国土交通省は、免許を持っていることだけで業者を信用しないよう呼びかけています。免許の確認は入り口と考え、契約の中身や説明の分かりやすさとあわせて業者を選びましょう。

空き家の相場を自分で調べる方法

空き家の相場は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で近所の実際の取引価格を見ると、おおよその見当がつきます。業者の査定額は、そこから払うお金を引いた手元に残る金額にそろえて比べると、提示された価格を判断しやすくなります。

国の取引価格のデータで近所の値段を見る

不動産情報ライブラリは、国土交通省が2024年4月1日に始めた無料のサイトです。地図の上で、実際に取引された価格や、不動産会社のネットワークであるレインズに登録された成約価格を見られます。

スマートフォンでも使えるので、家のある町を地図で開き、土地の広さや建物の古さが近い取引を探してみてください。

ただし、実際の価格は建物の傷み具合や、家の前の道路の状態などで大きく変わります。データはあくまで目安として、業者の査定と見比べるために使いましょう。

買取の価格は仲介より低くなることがある

買取は早く手間なく売れる代わりに、価格が仲介で売る場合より低くなることもある売り方です。国民生活センターにも、業者が示した価格で自宅を売ったあと、相場より安かったと分かって納得できないという相談が寄せられています。

不動産流通推進センターは、仲介を頼まれた業者が自分で安く買い取り、同じ日に高い値段で別の人に売った裁判例を紹介しています。この例では、売り主への損害賠償が認められました。仲介を頼んだ会社から「うちで買い取ります」と言われたときは、仲介で売った場合の見込み価格と、その差の理由を聞いておきましょう。

「相場の何割」という言い方を見かけても、物件ごとの事情で大きく変わります。決めつけずに、複数の会社の実際の査定で確かめてください。

査定額は手元に残る金額にそろえて比べる

査定額を比べるときは、示された価格ではなく、そこから払うお金を引いた手取りの額で比べます。売り方によって、売り主が払うお金の種類が違うためです。

差し引くお金の例は次のとおりです。

• 仲介手数料
• 家財の片付けや処分の費用
• 解体の費用や測量の費用
• 売れるまでの固定資産税と管理費
• 売買契約書の印紙代
• 利益が出たときの所得税と住民税

業者ごとに、どの費用を誰が負担するのかを聞き取り、同じ項目で表にして並べると違いがはっきりします。価格が少し低くても、処分費や管理費がかからない分、手元に残る額が多くなる場合もあります。

空き家を売ったときの税金と特例の期限

空き家を売って利益が出たら、売った翌年に確定申告をして税金を納めるのが原則です。親から相続した空き家なら、条件しだいで利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。この特例は、2027年12月31日までの売却が対象です。

売って利益が出たら翌年に確定申告をする

国税庁によると、不動産を売った利益は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた額です。取得費は家や土地を買ったときの代金などで、相続した家は親が買ったときの代金を引き継ぎます。建物の分は、減価償却費という、持っていた年数に応じた価値の目減り分を差し引いて計算します。

譲渡費用の例は、仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代、建物の取り壊し費用などです。

親がいつ、いくらで買ったか分からないときは、売った金額の5%を取得費にできます。税率は、売った年の1月1日に持っていた期間が5年を超えるかどうかで変わり、相続した家は親が手に入れた日から数えます。

5年を超える場合の税率は所得税15%と住民税5%、5年以下なら所得税30%と住民税9%です。このほか、所得税の額の2.1%の復興特別所得税がかかります。利益が出た人は原則として確定申告が必要で、次の特例を使うときも申告が欠かせません。

相続した空き家の3,000万円控除の主な条件

親が一人で住んでいた家を相続して売ると、条件を満たせば、利益から最高3,000万円を差し引けます。国税庁が示す主な条件は次のとおりです。

• 1981年5月31日以前に建てられた家
• マンションなどの区分所有の建物ではない
• 相続の直前に親以外が住んでいなかった
• 相続後、住まいや貸し家、事業に使っていない
• 売った代金が1億円以下
• 親子や夫婦など特別な関係の人に売っていない
• 耐震基準を満たすか、取り壊して売る

2024年1月1日以後の売却では、買い手が売った年の翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しをする場合も対象になりました。古家付きのまま業者に売っても、この特例を使える道があります。ただし、相続人が3人以上いると控除は2,000万円までです。

親が老人ホームに入っていた場合も、一定の条件で対象になります。相続税を払った人が使える「取得費加算の特例」とは同時に使えないため、どちらが有利かは税務署や税理士に相談して決めましょう。

3,000万円控除は2027年末までの売却が対象

この特例は、2027年12月31日までに売った場合が対象です。さらに一人ひとりにも期限があり、相続が始まった日から3年がたつ年の12月31日までに売る必要があります。

たとえば2024年中に親が亡くなって相続が始まった家なら、2027年12月31日が期限です。2025年以降の相続でも、制度そのものの期限が延びない限り、2027年末を過ぎた売却は対象になりません。延長されるかどうかは、今後の税制改正で決まります。

特例を使うには、確定申告のときに、家のある市区町村から交付される「被相続人居住用家屋等確認書」を付ける必要があります。売る時期が期限に近い人は、早めに市区町村の窓口で手続きを確かめておきましょう。

空き家の売り方に迷ったときの公的な相談先

売り方や管理の相談は市区町村の空き家の窓口、名義・相続・税金はそれぞれの専門の窓口が入り口です。契約の困りごとは、消費者ホットライン188に相談できます。一人で抱え込まず、内容に合った窓口を選ぶのが近道です。

売り方や管理の相談は自治体の空き家窓口へ

空き家の売り方や管理に迷ったら、まずは家のある市区町村の窓口が相談先です。たとえば船橋市は、司法書士会や宅地建物取引業協会、土地家屋調査士会、弁護士会と協定を結び、相談の内容に合う団体につないでいます。

秋田市は、宅地建物取引士と司法書士、市の職員が無料で相談に応じる相談会を開いています。家のある市区町村のホームページで、空き家の相談窓口や相談会の有無を確かめてみてください。

名義・相続・税金は専門の公的な窓口へ

相続登記の相談先は、各地の司法書士会の窓口です。日本司法書士会連合会の相続登記相談センターでは、0120-137832で予約を受け付けています。

兄弟で意見が合わないなど法律のもめごとなら、法テラスのサポートダイヤル0570-078374で、合う制度や相談先を教えてもらえます。税金の相談先は、国税庁の国税相談専用ダイヤル0570-00-5901です。受付時間は、それぞれの窓口のホームページで確かめてください。

契約の困りごとは消費者ホットライン188へ

業者の勧誘が強引なときや、契約の中身に納得できないときは、消費者ホットライン188に電話してください。近くの消費生活センターにつながります。相談は無料で、かかるのは通話料だけです。

国土交通省によると、断ったあとも勧誘を続けることや、相手を怖がらせる勧誘は宅地建物取引業法で禁止されています。一人で決めずに、家族など信頼できる人に相談してから返事をしましょう。

空き家の買取でよくある質問

空き家の買取や売却で、迷いやすい点をまとめました。

国や自治体は空き家を買い取ってくれますか

持ち主が申し込んで、空き家を建物ごと国に引き取ってもらう制度はありません。相続した土地を国に引き渡す相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地を申請できないうえ、審査手数料と負担金を払う側になります。

自治体の空き家バンクも、買い手を探す仕組みです。ただし長崎市のように、老朽化して危険な空き家を土地ごと寄附として受け、市が解体する事業を設けている市もあります。なお、相続放棄は家だけを選んで手放す方法ではありません。

買取業者に断られた空き家はどうしますか

扱う物件の種類や対応エリアは業者ごとに違うので、ほかの業者にも査定を頼んでみましょう。買取業者の比較では、扱う物件の種類とエリアで業者を絞り込めます。地方の家なら空き家バンク、土地として残すなら隣の家の持ち主に買ってもらえないかを相談するのも一つの方法です。

相続登記の期限に間に合わないときはどうしますか

期限までに登記の準備が整わないときは、「相続人申告登記」が使えます。3年の期限内に、自分が相続人であることを法務局に申し出れば、申し出た本人は登記の義務を果たしたことになります。

兄弟はそれぞれが申し出る必要があり、すでに遺産分割で家を受け継いだ場合は使えません。申し出のあとに遺産分割をしたら、分割の日から3年以内に相続登記が必要です。売る前に名義を移すための相続登記は、これとは別に必要です。

兄弟と共有の空き家を自分だけで売れますか

家全体を売るには、共有している人全員の同意が要るとされています。自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売れるとされていますが、持分が自分の名義になっていることが前提で、買い手は限られます。話し合いがまとまらないときは、法テラスや弁護士会の法律相談で、取れる方法を確かめましょう。

空き家買取のチラシに応じても大丈夫ですか

チラシの業者でも、免許番号を国土交通省の検索で確かめ、ほかの業者の査定と比べてから決めれば、判断を誤りにくくなります。業者が買い手になる契約はクーリング・オフできないので、その場で契約しないことが大切です。勧誘に困ったら、消費者ホットライン188に相談できます。

出典

確認日はすべて2026年11月13日です。

*空き家の管理と固定資産税*

• e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」第2条・第5条・第13条・第22条
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
• e-Gov法令検索「地方税法」第349条の3の2
• 習志野市「住宅を取り壊して更地にしたら土地の税額が急に上がったのはなぜ？」
• 政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」（2024年9月19日）
• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」（2024年9月25日）

*相続登記と相続土地国庫帰属制度*

• 法務省「不動産を相続したらかならず相続登記！」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
• e-Gov法令検索「不動産登記法」第76条の2・第76条の3・第164条
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」
• 法務省「相続土地国庫帰属制度に関するＱ＆Ａ」
• e-Gov法令検索「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」第2条・第10条

*売り方・仲介手数料・空き家バンク・解体の補助*

• 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
• 国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」
• 公益財団法人不動産流通推進センター「媒介依頼を受けた不動産を、宅建業者が買い取り、転売することの是非」
• 国土交通省「「全国版空き家・空き地バンク」について」（2026年10月末時点）
• 鈴鹿市「空き家バンク制度」
• 大津市「大津市空家バンクについて」
• 福井市「老朽危険空き家等除却支援事業（令和8年度）」
• 秋田市「老朽危険空き家解体撤去補助金」
• 長崎市「長崎市老朽危険空き家対策事業」

*買取の契約と業者の免許*

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第2条・第3条・第12条・第37条の2・第46条・第47条の2
• e-Gov法令検索「民法」第206条・第251条・第562条・第563条・第572条・第717条・第939条
• 国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意－自宅の売却契約はクーリング・オフできません！」（2021年6月24日）
• 国土交通省「高齢者の自宅の売却トラブルにご注意ください！」
• 国土交通省「宅地建物取引の免許について」
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
• 国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」
• 国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト（宅地建物取引業者）」
• 国土交通省「原野商法の二次被害トラブルにご注意ください！」

*相場の調べ方*

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
• 国土交通省「「不動産情報ライブラリ」の運用を開始します」（2024年3月1日）

*税金と3,000万円控除*

• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
• 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
• 国税庁「確定申告特集 不動産等を売却した方へ」

*相談先*

• 船橋市「空家に関する相談窓口」
• 秋田市「秋田市空き家所有者等無料相談会」
• 日本司法書士会連合会「相続登記相談センター」
• 法テラス「お電話でのお問合せ（法テラス・サポートダイヤル）」
• 日本弁護士連合会「全国の弁護士会の法律相談センター」
• 国税庁「税に関するご相談について」
• 消費者庁「消費者ホットライン」