空き家を解体する費用と補助金、解体して売るかの考え方

空き家の解体の補助金は、国ではなく市区町村が出すもので、国は市区町村の補助を支える仕組みです。対象は老朽化して危険な空き家や古い木造住宅などで、補助率や上限額は市区町村ごとにさまざまです。このガイドで例に挙げた市区はどれも、交付決定の前に解体業者と契約すると、原則として補助の対象外としています。

解体すると翌年度から土地の固定資産税が上がることがあり、再建築不可の土地や市街化調整区域では建て直せなくなる場合があります。解体費は家財の量や重機が入れるかなどで大きく変わるので、金額は見積もりで確かめることが大切です。

まずは空き家のある市区町村の窓口で、補助の有無と受付の状況を聞き、許可や登録のある業者から見積もりを取りましょう。売るつもりなら、古家付きのまま売る方法や買取業者に売る方法とも比べてから、解体するかを決めると安心です。

空き家の解体の補助金は市区町村が出す

空き家の解体の補助は、市区町村が自分の制度として設けているもので、所有者が国に直接申し込む仕組みではありません。対象は老朽化して危険な空き家や古い木造住宅などが多く、例に挙げた市区はどれも、交付決定の前に契約や着工をすると原則として補助の対象外です。

国の補助は市区町村を通じて出る

国土交通省の空き家対策総合支援事業や空き家再生等推進事業は、市区町村が行う空き家の除却（解体）などを支える、市区町村向けの事業です。所有者が解体する場合の国の補助の枠組みは、国5分の2・地方5分の2・所有者5分の1となっています。

ただし、実際の補助率や上限額は市区町村が自分の制度で決めるので、所有者の負担が5分の1で済むとは限りません。所有者が補助を受けられるのは、空き家のある市区町村が補助の制度を設けている場合なので、まず制度があるかを確かめましょう。

対象は老朽・危険な空き家や古い木造住宅が多い

補助の対象は、市区町村ごとに違うのが実情です。札幌市は事前の確認で危険と判断された空き家、墨田区は不良度の評点が100点以上の不良住宅、北九州市は昭和56年5月以前に建てられ、売りにくく危険な空き家を対象にしています。

高崎市のように10年以上使われていない一戸建てを対象にする市や、神戸市のように1986年12月31日以前に建てられた腐朽・破損のある空き家を対象にする市もあります。市税の滞納がないこと、所有者や相続人が申請すること、共有なら全員が同意していることも、多くの市で条件です。

交付決定の前に契約・着工すると補助は出ない

このガイドで例に挙げた墨田区・船橋市・札幌市・高崎市・大阪市・神戸市・北九州市は、どこも交付決定や承認の前に解体の契約や着工をすると、原則として補助の対象外としています。大阪市には、契約済みでも着手前で一定の期間があれば相談できる特例もありますが、解体業者と契約するのは、補助の交付決定の通知を受け取ってからにしましょう。

高崎市は審査に2か月程度かかるとしているので、売却や引き渡しの期限がある場合は、早めに市区町村に相談しておくと安心です。

自治体の解体の補助の例と、探し方

補助率や上限額は、表の基本の型だけでも、補助率は23％から5分の4、上限は30万円から200万円まで（神戸市は床面積で20万〜60万円の定額）と大きく違います。跡地を無償で貸す型では、墨田区が上限300万円、札幌市が10分の9・上限150万円です。予算に達すると年度の途中で受付が終わる市が多く、例に挙げた市の多くは、工事の完了報告のあとに補助金を支払います。

市区	対象の中心	補助の額・上限	主な条件	2026年度の受付
東京都墨田区	不良度100点以上の不良住宅	2分の1・上限100万円（接道なしは3分の2・200万円）	区の承認後に着工・2月末までに完了	ページに記載なし
千葉県船橋市	昭和56年5月以前の木造住宅（耐震）	23％・上限30万円	契約前に交付決定・市税の滞納なし	11月30日締切（予算で早まる）
北海道札幌市	危険と判断された空き家	3分の1・上限50万円（通常型）	個人のみ・交付決定前の契約は不可	5月15日〜9月30日
群馬県高崎市	10年以上使われていない一戸建て	5分の4・上限100万円	市内の業者・交付決定後に着工	建築住宅課に確認
大阪府大阪市	狭い道路沿いの古い木造住宅（地区限定）	2分の1〜5分の4・上限100万〜170万円	交付決定の前の契約は不可（例外あり）	12月28日まで（予算で早まる）
兵庫県神戸市	1986年以前の腐朽・破損した空き家	床面積で20万〜60万円の定額（共同住宅は別）	交付決定後に契約・着手	2027年1月12日まで（10月末で予算の76％）
福岡県北九州市	昭和56年5月以前で売りにくく危険	3分の1・上限30万円	判定が先・交付決定後に着手	判定の依頼は12月21日まで（予算で早まる）

各市区のページと手引き（2026年度）をもとにした要約です。条件は年度ごとに変わるので、くわしくは各市区のページで確かめてください。

補助率や上限額は市区町村ごとに大きく違う

補助の額の決め方も、工事費に補助率を掛ける市、床面積で定額にする神戸市、工事費・面積ごとの単価・上限額のうち最も低い額にする札幌市や大阪市など、さまざまです。大阪市の手引きの例では、60平方メートル・見積もり200万円の家で、補助は81万円でした。

例に挙げた市の多くは、家財の処分費や消費税、解体後の舗装などを補助の対象外にしていますが、高崎市のように税込みの額で計算する市もあり、何が対象になるかは市ごとに違います。跡地を貸す型は条件が別で、札幌市は2026年度は翌年度以降の申請に向けた相談のみです。自分の空き家が対象になるかは、市区町村のページで「空き家 解体 補助」などと調べるか、空き家の窓口に聞きましょう。

予算に達すると年度の途中で受付が終わる

多くの市は、予算に達した時点で受付を終えます。神戸市は2026年10月末で予算の76％に達したと案内し、秋田市は2026年5月21日に、補助の対象になるかの認定の申請の受付を終えました。

受付期間も、札幌市は5月15日から9月30日まで、船橋市は11月30日締切と市ごとに違い、年度の後半には受け付けていないことがあります。解体を考え始めたら、年度の早い時期に市区町村の窓口で受付の状況を聞いておきましょう。

補助金は工事の完了報告のあとに受け取る

例に挙げた市の多くは、工事が終わってから完了報告を出し、そのあとに補助金を支払う流れです。高崎市は、完了報告後の振り込みになるので、いったん申請者が代金を全額負担することになると明記しています。一方で、船橋市や北九州市のように、市が補助金を業者へ直接払い、所有者は差額だけを払えばよい代理受領の仕組みを設けている市もあります。

完了報告には期限があり、高崎市は2027年2月末まで、神戸市は実績報告を2027年3月11日までとしていて、年度内に工事を終えることが前提です。工事の日程に余裕を持たせ、解体業者にも完了の期限を伝えておきましょう。

空き家向けがなくても耐震の除却助成がある場合も

船橋市の木造住宅除却助成事業は、昭和56年5月以前に建てられた木造住宅で、倒壊の危険があると判断されたものの除却に、工事費の23％・上限30万円を助成する制度です。空き家であることは条件に書かれておらず、空き家専用の補助がない市でも、こうした耐震の除却助成が使える場合があります。

大阪市の狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度のように、地区や道路の幅、建てた年を限った補助もあります。空き家の窓口だけでなく、建築指導や耐震の担当にも聞いてみてください。

解体費用の目安と、費用が増える要因

解体費は、建物の構造と広さに加え、家財の量、重機が入れるか、アスベストの有無などで大きく変わります。国が補助の計算に使う上限は1平方メートルあたり木造3万6,000円・非木造5万1,000円ですが、実際の工事費の平均ではないので、金額は見積もりで確かめましょう。

国の補助の計算上限は1㎡あたり木造3.6万円

国土交通省が2026年度の補助の計算に使う除却工事費の上限は、1平方メートルあたり木造で3万6,000円、鉄骨などの非木造で5万1,000円で、2025年度の3万3,000円・4万7,000円から引き上げられました。札幌市の標準除却費も、この国の上限と同じ額です。

北九州市は1平方メートルあたり1万5,000円（重機で解体できないときは2万4,000円）、大阪市は2万7,000円（一部の地区は1万7,000円）を、補助の額を決める単価に使っています。どれも補助の上限を決めるための単価で、構造別の実際の解体費の相場をまとめた資料ではない点に注意してください。

家財の処分や重機が入らない土地は費用が増える

家の中に残った家財の処分費は、札幌市・大阪市・北九州市の補助で対象外とされていて、解体費とは別にかかる費用です。門や塀、車庫、庭木の撤去、解体後の整地や残土の処分なども、見積もりに入っているかを確かめる必要があります。

前の道が狭いなどで重機が入れず手作業になると、北九州市が補助の単価を上げているように費用は増えます。地中に古い基礎や浄化槽が残っていると、国に土地を引き渡す相続土地国庫帰属制度では承認されない理由にもなるので、撤去する範囲も見積もりで確かめておきましょう。

アスベストの事前調査は解体の前に必要

建物を解体するときは、大きさにかかわらず、元請けの業者が石綿（アスベスト）を含む建材がないかを事前に調べ、結果を書面で発注者に説明する決まりです（大気汚染防止法第18条の15）。2023年10月からは資格を持つ人が調べる必要があり、発注者である所有者は、調査の費用を適正に負担して協力する義務があります。

解体する部分の床面積が80平方メートル以上なら、元請けの業者が調査の結果を都道府県などと労働基準監督署に報告する必要があり、アスベストが見つかれば除去の費用もかかります。神戸市のように、解体の補助の対象にアスベストの調査や除去の費用を含める市もあるので、窓口で確かめておくと安心です。

解体の流れと、解体後の手続き

補助を使うなら、補助の申請と業者の見積もりを先に進め、交付決定のあとに契約します。床面積80平方メートル以上の解体は着工の7日前までの届出が必要で、解体後は1か月以内に建物の滅失登記をします。

補助の申請と見積もりは契約より前に

補助の申請に解体業者の見積書を求める市もあり、神戸市は建設業の許可か解体工事業の登録がある業者の見積書でなければ受け付けません。見積もりを取り、補助を申請し、交付決定の通知を受けてから契約・着工する、という順番を守りましょう。

床面積80平方メートル以上の解体なら、契約の前に業者から分別解体の計画などの説明を書面で受け、契約書に分別解体の方法や費用が書かれているかを確かめます。アスベストの事前調査の結果は、工事が始まる日までに書面で説明を受けることになっています（大気汚染防止法施行規則第16条の6）。

80㎡以上の解体は着工7日前までに届け出る

床面積の合計が80平方メートル以上の建物を解体するときは、発注者である所有者が、工事に着手する日の7日前までに都道府県知事などに届け出る必要があります（建設リサイクル法第10条）。手続きは業者に任せることもできますが、届け出なかったり偽ったりすると、20万円以下の罰金の対象です。

解体の工事は、建設業の許可（土木・建築・解体工事業）を持つ業者か、都道府県の解体工事業の登録を受けた業者（請負500万円未満の工事に限る）に頼みます。札幌市・船橋市・神戸市など、許可や登録のある業者を補助の条件にしている市もあります。

解体後1か月以内に建物の滅失登記をする

登記のある建物を解体したら、登記の名義人は解体した日から1か月以内に、法務局へ建物の滅失登記を申請しなければなりません（不動産登記法第57条）。怠ると10万円以下の過料の定めがあり、マイナンバーカードがあればオンラインでも申請できます。

登記のない建物の場合は、市区町村への家屋の滅失届が必要です。箕面市は、届出がないと翌年度以降も家屋に課税されることがあると案内しており、固定資産税は1月1日にある家屋にかかるので、年の途中で解体してもその年度の分はかかります。

解体して売るか、古家付きのまま売るかの比べ方

解体して更地で売れば、買い手は建物の古さや傷みを気にせずに済む一方で、解体費がかかり、翌年度から土地の固定資産税が上がることがあります。古家付きのまま売る方法や買取業者に売る方法なら、解体費を払わずに手放せる場合があるので、見積もりと売り先の意向を比べて決めましょう。

方法	向いている人	かかる時間	お金の出入り	注意点
解体して土地で売る	建物が傷み、土地として売りたい人	解体と届出・登記の分だけ長くなる	解体費を払い、代金を受け取る	翌年度から土地の固定資産税が上がることがある
古家付きのまま売る	買い手が自分で解体や改修をする場合	買い手が見つかるまで	代金を受け取る・解体費の負担は契約で決める	建物の不具合の責任の扱いを契約で決める
買取業者にそのまま売る	早く手放したい人	買い手を探す期間が要らない	代金を受け取る・直接なら仲介手数料なし	業者が買う契約はクーリング・オフ不可
自治体の解体の補助を使う	老朽・危険で補助の対象になる空き家	判定や審査の期間が加わる	解体費の一部が後から戻る（差額払いの市も）	交付決定の前に契約すると対象外

かかる時間とお金は、建物と土地の状態、場所、買い手との話し合いによって大きく違うので、表は方法どうしを比べる目安として使ってください。

解体すると土地の固定資産税が上がることがある

住宅が建っている土地は、固定資産税の住宅用地の特例で、住宅1戸につき200平方メートルまでの部分は課税標準が6分の1、それを超える部分は3分の1に下がっています。固定資産税は毎年1月1日の状態で決まるので、その日に更地だと特例が外れ、千葉市は市内の平均で土地の税額がおおむね3倍に増えると案内しています。

一方で、千葉市（2026年8月1日から2031年1月1日までの解体）や久留米市（2024年6月15日から2028年12月31日までの解体）のように、解体後の土地の税を一定の期間減らす市もあり、期間や条件は市ごとに異なる点にも注意が必要です。放置して空家法の勧告を受けると、解体の前でも特例は外れるので、壊すか売るかは早めに決めましょう。

再建築不可や調整区域は壊す前に建て替えを確認

敷地が建築基準法の道路に2メートル以上接していない再建築不可の土地は、建物を壊すと、今の決まりを満たさない限り新しく建てられず、建物のない土地として売るしかなくなります。くわしくは再建築不可のガイドで確かめてください。

市街化調整区域では、建物を建てたり建て替えたりするのに原則として都道府県知事などの許可が要り、千葉市は、市街化調整区域内などでは解体すると建て替えができなくなることがあると注意しています。解体する前に、市区町村の建築指導や開発許可の窓口で、建て替えられるかを確かめましょう。

3,000万円控除は解体して売っても使える

相続した空き家の3,000万円控除は、家を取り壊してから土地を売る場合も、条件に合えば使えます。家は相続から取り壊しまで、土地は相続から売るまで、事業・貸付・居住に使っておらず、取り壊したあとに建物や構築物の敷地として使っていないことが条件です。

2024年1月1日以後の売却なら、家を付けたまま売り、売った年の翌年2月15日までに買い手などが取り壊した場合も対象です。ただし、高崎市は解体の助成と3,000万円控除の併用はできないとしているので、補助を使う前に市と税務署に確かめてください。期限や金額の条件は相続した実家のガイドにまとめています。

古家付きや買取なら解体費を払わずに手放せる

古家付きのまま売れば、解体費を自分で払わずに済む場合があります。解体費を売り手と買い手のどちらが負担するかは、売買の契約で決めることです。

建物が傷んでいて買い手が見つかりにくいなら、買取業者に今のまま売る方法もあります。空き家・古家の買取を公式サイトに書いている業者は、このページの後半と買取業者の比較で確かめられ、契約の注意は空き家の売り方のガイドにまとめています。

空き家の解体の相談先

補助や空き家の相談は市区町村の窓口、解体業者の確かめは都道府県の登録簿や国土交通省の検索、税金は税務署、滅失登記は法務局が入り口です。

補助と空き家の相談は市区町村の窓口へ

解体の補助の窓口は、市区町村によって空き家の担当、建築指導の担当、耐震の担当とさまざまです。神戸市はすまいの総合窓口「すまいるネット」の老朽空家解体補助専用ダイヤル078-647-9969、北九州市は空き家活用推進課093-582-2777のように、問い合わせ先を案内している市もあります。

空き家をどうするかを全体で相談したいときは、千葉市のように、市が指定した空家等管理活用支援法人を案内している市もあります。解体後の固定資産税や減免は、市区町村の資産税の担当に聞きましょう。

解体業者は登録や建設業の許可を確かめる

解体工事業の登録は都道府県の登録簿で、建設業の許可は国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで確かめられます。神奈川県は、解体工事業者の登録簿を閲覧所で見られるようにし、毎月更新しています。

見積もりは複数の業者から取り、家財の処分や整地が含まれているかを比べると安心です。業者とのトラブルは、消費者ホットライン188で身近な消費生活センターなどの窓口を案内してもらえます。

税金は税務署、登記は法務局へ

空き家を売ったときの税金や3,000万円控除、解体の補助金の扱いは、国税庁の国税相談専用ダイヤル0570-00-5901で相談できます。建物の滅失登記は、建物のある場所を受け持つ法務局が申請先です。

相続放棄や相続人どうしのもめごとが絡むときは、法テラスのサポートダイヤル0570-078374が、合う制度や相談先を案内しています。

空き家の解体でよくある質問

空き家の解体で、迷いやすい点をまとめました。

放置した空き家を市が解体することはありますか

倒壊のおそれなどがある特定空家等で、市区町村の命令に従わないときは行政代執行、所有者が分からないときは略式代執行で、市区町村が解体などを行うことがあります。かかった費用は、原則として所有者などの負担です。国土交通省などの調べ（2025年3月末時点）では、2024年度までの累計で、代執行（略式代執行を含む）は878件でした。

相続放棄をする前に解体してもいいですか

相続人が相続財産を処分すると、相続を認めた（単純承認）とみなされ、相続放棄ができなくなります（民法第921条第1号。壊れた所の応急修理などの保存行為は除かれます）。家の取り壊しが処分とみなされるおそれもあるので、放棄を考えているなら、解体の前に弁護士や司法書士に相談しましょう。

放棄したあとも、放棄の時に家を現に占有していた人は、引き渡すまで家を保存する義務があります。国は、家に自分の荷物を置いている、鍵を持っているといった場合は、占有している人に当たる可能性があるとしています。

解体の補助金をもらったら確定申告は要りますか

国や自治体から資産の除却などの費用に充てる補助金を受け、その費用に充てたときは、その金額を収入に入れないというのが、所得税法第44条の決まりです。この決まりは自分の資産を除却する費用に充てた補助金が対象で、広島国税局は2016年9月の文書回答で、所有者本人が補助を受けて解体する場合はこの要件を満たし、所有者の親族が受ける場合は満たさないという照会者の考えを認めています（事実関係が違えば扱いも変わると付記）。

解体した土地を売り、補助金で賄った解体費を譲渡費用として差し引く場合などは扱いが変わるので、名義や売却の予定と合わせて税務署に確かめましょう。

解体費用を払えないときはどうすればいいですか

まずは市区町村の補助を確かめましょう。補助は工事のあとに受け取ることが多いものの、船橋市や北九州市のように、市が補助金を業者に直接払い、所有者は差額だけを払えばよい代理受領を設けている市もあるので、窓口で聞いてみてください。大阪市のように、金融機関と協定を結び、空き家の解体などに使えるローンの金利の引き下げを案内している市もあります。

解体費を用意できないなら、古家付きのまま売る、買取業者に今のまま売るなど、解体せずに手放す方法も比べてみてください。

公費解体は空き家にも使えますか

公費解体は、災害で家屋が大きく壊れたときに、市町村が所有者に代わって解体・撤去する仕組みです。環境省は、公費解体を含む災害廃棄物の処理に補助事業を行っています。ふだんの老朽化した空き家の解体とは別の制度なので、市区町村の解体の補助を確かめてください。

出典

確認日はすべて2026年11月13日です。

*国の補助と空き家の法律*

• 国土交通省「空き家対策総合支援事業」（令和8年度 概要資料）
• 国土交通省「空き家再生等推進事業」（令和8年度 概要資料）
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
• 国土交通事務次官通知「令和８年度における住宅局所管事業に係る標準建設費等について」（島根県掲載）
• 国土交通事務次官通知「令和７年度における住宅局所管事業に係る標準建設費等について」
• e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」第22条
• 国土交通省「令和５年改正空家法に基づく取組が広がる」（令和7年12月25日）

*自治体の解体の補助と減免*

• 墨田区「老朽危険家屋除却費等助成制度」
• 船橋市「木造住宅除却助成事業」
• 札幌市「令和8年度札幌市危険空家等除却補助制度」
• 高崎市「令和８年度 高崎市空き家緊急総合対策事業 制度２ 空き家解体助成金」
• 大阪市「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」
• 大阪市「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度 補助金申請の手引き（令和８年度版）」
• 神戸市「老朽空き家等解体補助制度の申請受付」
• 神戸市「2026年度（令和８年度）老朽空家等解体補助制度 申請手引き」
• 北九州市「令和8年度 北九州市老朽空き家等除却促進事業」
• 北九州市「北九州市老朽空き家等除却促進事業補助金交付要領」
• 北九州市「市政だより」令和8年4月15日号
• 秋田市「老朽危険空き家解体撤去補助金」
• 千葉市「空き家の除却に係る固定資産税等の減免制度のご案内」
• 千葉市「空家を除却した土地に係る固定資産税等の減免」チラシ（令和8年7月）
• 久留米市「老朽化した危険な空き家(住宅)を放置すると固定資産税が上がります！」
• 大阪市「空き家の適正管理・利活用について」

*解体の手続き*

• e-Gov法令検索「大気汚染防止法」第18条の15
• e-Gov法令検索「大気汚染防止法施行規則」第16条の5・第16条の6・第16条の11
• 環境省「４月１日から石綿の事前調査結果の報告制度がスタートします」（2022年3月1日）
• 文京区「石綿事前調査には有資格者による調査が義務付けられます」
• e-Gov法令検索「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律」第10条・第12条・第13条・第21条・第51条
• e-Gov法令検索「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律施行令」第2条
• e-Gov法令検索「建設業法」第3条
• 神奈川県「住宅の解体・新築工事の届出」Q&A
• 神奈川県「解体工事業者登録簿の閲覧」
• 国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」
• e-Gov法令検索「不動産登記法」第57条・第164条
• 法務局「建物を取り壊した（建物滅失の登記をオンライン申請したい方）」
• 箕面市「古くなった建物を取り壊そうと思うのですが、何か手続きは必要ですか。」

*税金と売る場合の決まり*

• e-Gov法令検索「地方税法」第349条の3の2・第359条
• 東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• e-Gov法令検索「所得税法」第44条
• 広島国税局 文書回答事例「市の空家等除却支援事業補助金交付要綱に基づき交付される補助金の課税上の取扱いについて」
• e-Gov法令検索「都市計画法」第7条・第43条
• e-Gov法令検索「民法」第521条・第921条・第940条
• e-Gov法令検索「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」第5条
• 法務省「相続土地国庫帰属制度に関するＱ＆Ａ」
• 国土交通省・総務省 事務連絡「相続放棄者の空き家の管理責任の考え方について」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第37条の2
• 国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」（2021年6月24日）
• 環境省「公費解体に係る損壊家屋等の所有権等に関するワーキンググループ 取りまとめ」

*相談先*

• 法テラス「お電話でのお問合せ（法テラス・サポートダイヤル）」
• 国税庁「国税に関するご相談について」
• 消費者庁「消費者ホットライン」